İzmir kentsel dönüşüm uygulamaları, Türkiye’nin diğer şehirlerinde olduğu gibi 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’a göre yürür. Süreç çoğu binada riskli yapı tespitiyle başlar, malik bu tespite on beş gün içinde itiraz edebilir. Yeniden yapım kararı hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğuyla alınır, katılmayanın arsa payı rayiç değerin altında olmamak üzere satılabilir ve idari işlemlere karşı otuz gün içinde idare mahkemesinde dava açılabilir.
İçindekiler
Kanun 2023’te 7471 sayılı Kanun’la önemli ölçüde değişti. Karar yeter sayısı üçte ikiden salt çoğunluğa indi, yetkilerin büyük kısmı Kentsel Dönüşüm Başkanlığına geçti. Uygulama Yönetmeliği de 2024 ve 2026’da değiştirildi.
İzmir Kentsel Dönüşüm Süreci Hangi Kurallara Bağlı?
6306 sayılı Kanun riskli alan, rezerv yapı alanı ve riskli yapı olmak üzere üç ayrı uygulama alanı tanımlar. Riskli yapı, ekonomik ömrünü tamamlamış ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı bilimsel ve teknik verilerle tespit edilen yapıdır.[1] Apartman ölçeğindeki dönüşümlerin büyük kısmı bu üçüncü yoldan, tek bir binanın riskli yapı sayılmasıyla yürür.
İzmir’de 30 Ekim 2020’de Seferihisar açıklarında bir deprem meydana geldi. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı İzmir İl Müdürlüğü, depremden en çok Seferihisar, Bayraklı ve Bornova ilçelerinin etkilendiğini duyurmuştu.[2] Aynı duyuruda önemli bir ayrım da yapılmıştı.
ÖnemliDeprem sonrası yapılan hasar tespiti, 7269 sayılı Kanun’a göre gözlemsel bir sınıflandırmadır ve binanın sonraki sarsıntılara dayanıklılığını ölçmez. Bakanlık, bu çalışmanın riskli bina analiziyle karıştırılmaması gerektiğini İzmir İl Müdürlüğü duyurusunda belirtmiştir. Binanın “az hasarlı” sayılması, 6306 sayılı Kanun’a göre riskli olmadığı anlamına gelmez.
Riskli Yapı Tespiti Nasıl ve Kim Tarafından Yapılır?
Tespiti öncelikle yapı malikleri ya da kanuni temsilcileri, masrafı kendilerine ait olmak üzere Başkanlıkça lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlara yaptırır (m.3/1). Başkanlık veya idare tespiti kendiliğinden de yapabilir ya da maliklere süre vererek isteyebilir.
Uygulama Yönetmeliği’ne göre talep elektronik yazılım sistemi üzerinden yapılır ve kural olarak her yapı için yalnız bir riskli yapı tespit raporu düzenlenebilir.[3] İtiraz ya da yargı kararı üzerine yeniden rapor gerekmesi ve raporun gerçeğe aykırı olduğunun anlaşılması bu kuralın istisnalarıdır.
Rapor onaylanınca yapı, tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenmek üzere en geç on iş günü içinde tapu müdürlüğüne bildirilir. Tespit tutanağı yapıya asılır, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilir ve muhtarlıkta on beş gün ilan edilir (m.3/2). Muhtarlıktaki ilanın son günü, tespit bütün ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılır.
Riskli Yapı Tespitine İtiraz Süresi ve Teknik Heyet
Malik ya da kanuni temsilcisi, muhtarlıktaki ilanın son gününden itibaren on beş gün içinde itiraz edebilir. Dilekçe, yapının bulunduğu yerdeki Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne, yetki devri yapılmışsa idareye verilir (Yönetmelik m.7/5). Süresi geçmiş itirazlar ile malik dışındaki kişilerin itirazları işleme alınmaz, malik öldüyse mirasçılar itiraz edebilir.
İtirazı teknik heyet inceler. Heyet, üniversitelerin belirlediği dört öğretim üyesi ile Bakanlık veya Başkanlıkta görevli üç kişiden oluşur (Kanun m.3/1). Heyet itiraz sebebiyle bağlı değildir ve yapıyı yerinde de inceleyebilir.
| Aşama | Süre | Dayanak |
|---|---|---|
| Tapuya bildirim | En geç on iş günü | Kanun m.3/2 |
| Muhtarlıkta ilan | On beş gün | Kanun m.3/2 |
| Tespite itiraz | İlanın son gününden on beş gün | Yönetmelik m.7/5 |
| Yıkım için verilen süre | En fazla doksan gün | Kanun m.5/3 |
| İdari işleme karşı dava | Tebliğden otuz gün | Kanun m.6/9 |
İtirazın doğru makama verilmesi süre kadar önemlidir. Danıştay’a taşınan bir Ankara dosyasında malik itirazını il müdürlüğü yerine tapu müdürlüğüne vermiş, itiraz heyet gündemine alınmadan tespit kesinleştirilmiş ve bina yıkılmıştı. Malik sonradan tespit işlemini yargı kararıyla iptal ettirse de yapı ortada olmadığı için heyet incelemesi artık mümkün olmamıştı.[4]
Salt Çoğunluk Kararı ve Anlaşmayan Malikin Arsa Payı
Riskli yapının bulunduğu parselde yeniden bina yapılmasına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımına ve payların satışına, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla karar verilir (m.6/1). Toplantı, maliklerden birinin istemiyle çağrılır. Toplantının yeri ve zamanı muhtarlıkta ya da bina kapısında on beş gün ilan edilerek veya noter aracılığıyla bildirilir (Yönetmelik m.15/2).
Karara katılmayan malike, kararın ve anlaşma şartlarını içeren teklifin ya da teklifin incelenebileceği yerin bildirilmesi gerekir. Bildirimin yapıldığı ya da yapılmış sayıldığı günden itibaren on beş gün içinde teklif incelenmez veya kabul edilmezse arsa payı satış sürecine girer. Bu payın satış koşulları şöyledir:
- Satış, Başkanlıkça tespit ettirilen rayiç değerden az olmamak üzere açık artırmayla yapılır.
- Alıcılar öncelikle anlaşma sağlayan diğer paydaşlardır.
- Riskli yapılarda paydaşlara satılamazsa, anlaşmaya uymayı kabul eden üçüncü kişilere satılıncaya kadar satış tekrarlanır.
- Paydaki ipotek ve haciz gibi haklar satış bedeli üzerinde devam eder.
Satış bedeline ilişkin itiraz yargıda ayrıca incelenir.
Danıştay 4. Dairesi, oy çokluğuyla verdiği 2025 tarihli bir kararda, paylaşımı adil bulup davacının bedelin düşük olduğu itirazını incelemeyen kararı bozmuştur. Karşı oy yazılarından biri, bu tür itirazların adli yargıda incelenmesi gerektiği görüşündedir.[5]
Satış, bedelin eksik hesaplandığı gerekçesiyle iptal edilirse Kanun, aradaki farkın payı satın alan malik tarafından eski malike ödenmesini öngörür (m.6/1).
Kentsel Dönüşümde Malik Hakları Nelerdir?
6306 sayılı Kanun’un çıkış noktası, uygulamada öncelikle maliklerle anlaşma yoluna gidilmesidir (m.5/1). Bu ilke, sürecin her aşamasında malike bazı haklar tanır:
- Tespite on beş gün içinde itiraz etmek ve teknik heyet incelemesi istemek
- Çoğunluk kararını ve teklifi on beş gün içinde incelemek, kabul ya da reddetmek
- Payının rayiç değerin altında satılmamasını istemek
- Anlaşmayla tahliye edilen yapıda kira yardımı ya da geçici konut talep etmek
- İdari işlemlere karşı idare mahkemesinde, çoğunluk kararına karşı adli yargıda dava açmak
Yıkımdan sonra arsa haline gelen taşınmazda Türk Medeni Kanunu’na göre ortaklığın giderilmesi davası açılabilir. Ancak bu dava, salt çoğunlukla karar alınmasına ve o karara göre işlem yapılmasına engel olmaz (m.6/16). Malik öldüyse itirazı ve diğer işlemleri mirasçılar yürütür, sıfatlarını da çoğunlukla mirasçılık belgesi ile gösterirler.
Terekedeki taşınmazlara ilişkin mahkeme ve belge soruları için İzmir’de miras davaları yazısına bakılabilir.
Müteahhitten kaynaklanan gecikmede de bir yol vardır. Karardan sonra bir yıl içinde işe başlanmaz ya da iş en az altı aydır yeterli ekip ve ekipmanla sürdürülmezse, malikler salt çoğunlukla sözleşmenin feshine karar verip Başkanlığa başvurabilir (m.6/14). Fesih tarihine kadar müteahhidin ödediği kira yardımı hak sahiplerinden geri istenemez.
Kira Yardımı ve Kiracıların Durumu
Anlaşmayla tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılarına ve yapıda oturmak şartıyla sınırlı ayni hak sahiplerine geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı yapılabilir (m.5/1). Yönetmeliğe göre aylık kira yardımı, riskli alan dışındaki riskli yapılarda on sekiz ay süreyle ödenir. Riskli ve rezerv yapı alanlarında süre kırk sekiz ayı geçmemek üzere ilgili kurumca belirlenir (Yönetmelik m.16/1).
NotAylık kira yardımı tutarı Yönetmelik m.16’ya göre Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca belirlenir ve değişebilir. Bu nedenle tutar burada yazılmamıştır, başvuru sırasında yürürlükteki miktar ilgili müdürlükten öğrenilmelidir.
Başvuru, tahliye ya da yıkım tarihinden itibaren bir yıl içinde riskli yapılarda Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne, yetki devri varsa idareye yapılır. Kiracı olarak oturanlara bir defaya mahsus, aylık bedelin iki katı kadar yardım yapılabilir. Aynı kişiye hem kira yardımı hem faiz desteği verilmez.
Kiracının kira sözleşmesiyle kiraya verene karşı hakları ayrı bir konudur. Yeniden inşa gerekçesiyle tahliye ve kiracının önceliği gibi konular kiracı tahliye davası yazısında ele alınmıştır.
Riskli Yapıda Tahliye ve Yıkım Nasıl İşler?
Tespit itiraz edilmeden ya da itiraz reddedilerek kesinleşince Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü yıkımı idareden ister. İdare, maliklere yapıyı tahliye edip yıktırmaları için doksan günden fazla olmamak üzere süre verir (m.5/3). Malik yıktırmazsa yapı idari makamlarca tahliye edilir ve yıktırılır, masraf hisseleri oranında maliklerden 6183 sayılı Kanun’a göre tahsil edilir (m.5/4).
Yıkım ruhsatı, maliklerden birinin ya da vekilinin başvurusu üzerine, yapının boşaltıldığı ve elektrik, su, doğal gaz aboneliklerinin kapatıldığı belgelenince diğer maliklerin muvafakati aranmadan altı iş günü içinde düzenlenir (Yönetmelik m.8/3-b).
UyarıSüresinde yıktırılmayan riskli yapılara elektrik, su ve doğal gaz verilmemesini öngören Yönetmelik m.8/3-c hükmünün yürütmesi, Danıştay 4. Dairesinin 12.02.2026 tarihli, E.2025/5279 sayılı kararıyla durdurulmuştur. Bu bent, yürürlükteki Yönetmelik metninde bu notla yer almaktadır.
Kentsel Dönüşüm İşlemlerine Karşı Dava Yolu ve Süresi
6306 sayılı Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğden itibaren otuz gün içinde 2577 sayılı Kanun’a göre dava açılabilir (m.6/9). Teknik heyet kararı, yıkım için süre veren işlem ve arsa payı satışı bu kapsamdadır. Ek m.1 kapsamında kamu düzeninin bozulduğu yerler gibi özel sebeplerle belirlenen riskli alan kararına ise Resmi Gazete’de yayımından itibaren dava açılır, uygulama işlemi üzerine bu karar ayrıca dava konusu yapılamaz (ek m.1/2-a).
Maliklerin kendi aralarında aldıkları çoğunluk kararı ise adli yargının konusudur. Danıştay 4. Dairesi, Yönetmelik hükmüne yönelik iptal istemini oybirliğiyle reddettiği yukarıdaki kararında bu ayrımı şöyle açıklamıştır:
“maliklerin en az üçte iki çoğunluk ile aldıkları karara karşı adli yargıda; bu karara dayanılarak tesis edilen idari işlemlere karşı idari yargıda dava açma hakkının da her zaman bulunduğu”
Danıştay 4. Dairesi, E.2023/11571, K.2024/2018, 21.03.2024 (ilk derece sıfatıyla, Yönetmelik hükmü yönünden oybirliğiyle ret)
Kararda geçen üçte iki oranı, olay tarihindeki metne aittir ve bugün salt çoğunluk uygulanır. Bir binada maliklerden birinin kazandığı iptal kararı da diğerlerini etkileyebilir. İzmir Konak’taki bir binada Danıştay, aynı yıkım işlemini başka bir malikin davasında iptal eden kesinleşmiş kararın gözetilmesi gerektiğine hükmetmiştir:
“iptal kararının, kural olarak, bütün ilgilileri etkileyeceğinin kabulü gerekmektedir”
Danıştay 4. Dairesi, E.2024/433, K.2024/1601, 07.03.2024 (karar düzeltme kabulü ile bozma, oybirliği)
Kanunun güncel metni 6306 sayılı Kanun sayfasından izlenebilir. Kat malikleri arasındaki ortak gider tartışmaları için Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre aidat, şehirdeki diğer taşınmaz uyuşmazlıkları için İzmir gayrimenkul davaları yazısına bakılabilir.
İzmir Kentsel Dönüşüm Hakkında Sık Sorulan Sorular
Riskli yapı tespitini kim yaptırır?
Öncelikle yapı malikleri ya da kanuni temsilcileri, masrafı kendilerine ait olmak üzere lisanslı bir kuruluşa yaptırır. Başkanlık veya idare de tespiti kendiliğinden yapabilir.
Riskli yapı tespitine itiraz süresi ne kadar?
Muhtarlıktaki ilanın son gününden itibaren on beş gündür. Dilekçe Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne ya da yetki devri varsa idareye verilir.
Kentsel dönüşüm kararı için kaç malikin onayı gerekir?
Hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu yeterlidir. Bu oran 2023’te üçte ikiden salt çoğunluğa indirilmiştir.
Anlaşmayan malikin dairesine ne olur?
Teklifi on beş gün içinde kabul etmezse arsa payı, rayiç değerden az olmamak üzere açık artırmayla öncelikle diğer paydaşlara satılır.
Kentsel dönüşümde kira yardımı ne kadar süre verilir?
Riskli alan dışındaki riskli yapılarda on sekiz ay, riskli ve rezerv yapı alanlarında kırk sekiz ayı geçmemek üzere kurumca belirlenen süre boyunca verilir.
Kentsel dönüşüm işlemlerine karşı dava süresi nedir?
İdari işlemlere karşı tebliğden itibaren otuz gün içinde idare mahkemesinde dava açılabilir.
Hasar tespiti ile riskli yapı tespiti aynı şey mi?
Hayır. Deprem sonrası hasar tespiti gözlemsel bir sınıflandırmadır, riskli yapı tespiti ise 6306 sayılı Kanun’a göre lisanslı kuruluşça yapılan ayrı bir analizdir.
Kaynaklar
- 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun m.2, 3, 5 ve 6 (7471 sayılı Kanun ile değişik). ↩
- Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı İzmir İl Müdürlüğü, “Deprem Çalışmaları” duyurusu, 04.11.2020. ↩
- 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.7, 8, 9, 15, 16 ve 17 (RG 21.05.2024 ve 04.02.2026 değişiklikleri dahil). ↩
- Danıştay 4. Dairesi, E.2023/11571, K.2024/2018, 21.03.2024 (ilk derece sıfatıyla; Yönetmelik hükmü yönünden oybirliğiyle, satış işlemi yönünden oyçokluğuyla davanın reddi; temyiz yolu açık). ↩
- Danıştay 4. Dairesi, E.2025/4470, K.2025/6714, 16.12.2025 (bozma, oyçokluğu, kesin). ↩