Tapu iptali ve tescil davası, tapudaki kayıt gerçek hak durumunu yansıtmadığında açılır. Kanunun deyişiyle tescil “yolsuz” ise, ayni hakkı zedelenen kişi sicilin düzeltilmesini ve taşınmazın kendi adına yazılmasını mahkemeden ister. Davanın en önemli sınırı, tapuya güvenerek iyi niyetle hak edinen üçüncü kişinin korunmasıdır.
İçindekiler
Yolsuz Tescil Nedir ve Davanın Dayanağı Hangi Maddedir?
Türk Medeni Kanunu, bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan ya da hukuki sebepten yoksun bulunan tescili yolsuz sayar. Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş, terkin edilmiş ya da değiştirilmişse, bu yüzden hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir.[1]
Tapu müdürlüğü, ilgililerin yazılı rızası yoksa sicildeki yanlışlığı ancak mahkeme kararıyla düzeltebilir (TMK m.1027). Bu nedenle taraflar anlaşamadığında tapu iptali ve tescil davası tek yol olarak kalır. Taşınmaz devrini amaçlayan sözleşmenin resmi şekilde yapılması da ayrı bir geçerlilik şartıdır (TMK m.706).
Kanun, TMK m.1025’teki düzeltme davası için ayrıca bir süre öngörmez. Süre sınırları, aşağıda görüleceği gibi dayanılan sebebe göre ortaya çıkar. Güncel kanun metni mevzuat.gov.tr üzerindeki Türk Medeni Kanunu sayfasında yer alır.
Tapu İptali ve Tescil Davası Hangi Durumlarda Açılır?
Dava, tescili sakatlayan bir sebebe dayanmalıdır. Uygulamada en sık karşılaşılan sebepler aşağıdaki tabloda toplanmıştır.
| Sebep | Tipik görünüm | Dayanak |
|---|---|---|
| Vekaletin kötüye kullanılması | Vekilin taşınmazı rıza dışı devretmesi | TBK m.506 |
| Ehliyetsizlik | Ayırt etme gücü olmayan kişinin satışı | TMK m.15 |
| Hata, aldatma, korkutma | Kandırılarak ya da baskıyla yapılan devir | TBK m.30-39 |
| Muris muvazaası | Bağışın satış gibi gösterilmesi | İçtihadı Birleştirme Kararı |
Vekaletin Kötüye Kullanılmasıyla Yapılan Satış
Vekil, işi vekalet verenin haklı menfaatlerini gözeterek sadakat ve özenle yürütmek zorundadır (TBK m.506). Vekil taşınmazı vekalet verenin bilgisi ve rızası dışında, değerinin çok altında ya da yakınlarına devrederse bu yükümlülük çiğnenmiş olur.
Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 2024 tarihli bir kararında, yurt dışında yaşayan davacının 1994 yılında kardeşine verdiği vekaletname kullanılarak arsa 2021’de devredilmişti. Taraflar arasında 2016’dan beri husumet bulunduğu, devrin rıza dışı yapıldığı ve vekil ile alıcının el ve işbirliği içinde olduğu saptanmış, bu yön kural olarak doğru bulunmuştur.[2]
Ehliyetsizlik Nedeniyle Tapu İptali
Ayırt etme gücü bulunmayan kimsenin fiilleri, kanunda gösterilen ayrık durumlar dışında hukuki sonuç doğurmaz (TMK m.15). İşlem anında ayırt etme gücü olmayan kişinin yaptığı satış ya da bağış bu yüzden geçersizdir ve buna dayanan tescil yolsuz kalır. İspatta işlem tarihine yakın tıbbi kayıtlar ve bilirkişi incelemesi belirleyicidir.
Hata, Aldatma ve Korkutma Halleri
Diğer tarafın aldatması sonucu sözleşme yapan, yanılması esaslı olmasa bile sözleşmeyle bağlı değildir. Korkutma sonucu yapılan sözleşmede de aynı sonuç doğar.[3] Bu hallerde süre kısadır ve aşağıdaki “açılamaz” başlığında ayrıca ele alınıyor.
Yargıtayın 2025 tarihli bir kararına konu olayda eşlerden biri payının çıplak mülkiyetini diğerine devretmiş, aldatıldığını eşinin açtığı boşanma davası ile anladığını ileri sürmüştü. Böyle dosyalarda aldatmanın varlığı kadar, ne zaman öğrenildiği de ayrıca tartışılır.
Kardeşler Arasında Tapu İptali Davası Nasıl Görülür?
Kardeşler arasındaki tapu iptali uyuşmazlıklarının büyük kısmı mirasbırakanın sağlığındaki devirlerden doğar. Mirasbırakanın gerçekte bağışladığı bir taşınmazı tapuda satış gibi göstermesi muris muvazaası olarak adlandırılır. Tapulu taşınmazlarda bu iddia 1974 tarihli, 1/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı çerçevesinde incelenir ve kendine özgü ispat kuralları nedeniyle ayrı bir başlık oluşturur.
Muvazaa dışında kardeşler arasında en sık görülen ikinci tablo, yukarıda anlatılan vekalet ilişkisidir. Yurt dışında yaşayan ya da yaşlı bir kardeşin verdiği genel vekaletname yıllar sonra kullanılabilir. Davada mirasçıların sıfatı mirasçılık belgesi ile gösterilir.
Tapu iptali her kardeş uyuşmazlığının çözümü değildir. Kayıt doğru ama kardeşler ortak taşınmazı birlikte kullanamıyorsa izlenecek yol ortaklığın giderilmesi davası olur. Kardeşlerden biri ortak taşınmazı tek başına kullanıyorsa bunun parasal karşılığı da ayrıca ecrimisil olarak istenebilir.
Tapu İptali ve Tescil Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
Görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir, çünkü dava malvarlığı hakkına ilişkindir. Yetki ise kesindir. Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin ya da ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir.[4]
Taraflar bu yetkiyi sözleşmeyle değiştiremez. Örneğin davacı İstanbul’da, davalı Ankara’da otursa bile Torbalı’daki bir arsanın tapusu için dava, Torbalı’nın bağlı olduğu yargı çevresindeki asliye hukuk mahkemesinde açılır. Dava birden fazla taşınmazı kapsıyorsa bunlardan birinin bulunduğu yerde hepsi için açılabilir (HMK m.12/3).
Dava, tapuda malik görünen kişiye karşı yöneltilir. Taşınmaz el değiştirmişse sonraki malikler de davaya dahil edilir. Taşınmazlara ilişkin zorunlu arabuluculuk başlıkları arasında tapu iptali ve tescil sayılmadığından dava doğrudan mahkemede açılır (6325 sayılı Kanun m.18/B).
Tapu İptali Davasında Harç ve Masraflar
Tapu iptali, taşınmazın aynına ilişkin bir dava olduğu için harç taşınmazın değeri üzerinden hesaplanır. Davacı, dilekçede bu değeri göstermek zorundadır.[5] Nispi karar ve ilam harcının oranı tarifede binde 68,31’dir ve bunun dörtte biri dava açılırken peşin ödenir, kalanı kararın tebliğinden itibaren bir ay içinde ödenir.
Peşin harca ek olarak asliye mahkemesinde başvurma harcı alınır, bunun 2026 yılı tutarı 732,00 TL’dir. Keşif ve bilirkişi ücretleri, tebligat giderleri ve tanık masrafları için ayrıca gider avansı yatırılır.
NotOran ve tutarlar 2026 yılı içindir. Maktu tutarlar, 31.12.2025 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 98 Seri No.lu Harçlar Kanunu Genel Tebliği ile belirlenmiştir ve her yıl güncellenir. Kesin hesap dava açılırken mahkeme veznesinden öğrenilmelidir.
İhtiyati Tedbir ve Tapu Kaydına Şerh Neden Önemlidir?
Dava sürerken davalı taşınmazı üçüncü bir kişiye satarsa iş zorlaşır, çünkü iyi niyetli alıcının kazanımı korunur. Bunu önlemek için davayla birlikte ya da dava açılmadan önce ihtiyati tedbir istenir ve tapu kaydına “satış yapılamaz” yönünde şerh konur.
- Tedbir için mevcut durumdaki bir değişikliğin hakkın elde edilmesini önemli ölçüde zorlaştıracağı ya da imkansız kılacağı endişesi gerekir.
- Talep eden, tedbir sebebini açıkça belirtmeli ve haklılığını yaklaşık olarak ispat etmelidir.
- Kural olarak karşı tarafın muhtemel zararına karşı teminat gösterilir.
- Tedbir davadan önce alınmışsa, uygulanmasının istendiği tarihten itibaren iki hafta içinde esas dava açılmalıdır, aksi halde tedbir kendiliğinden kalkar.
Çekişmeli hakların korunmasına ilişkin mahkeme kararları tapu kütüğüne şerh verilebilir ve şerhten sonra taşınmaz üzerinde hak kazanan herkese karşı ileri sürülebilir.[6] Şerhli bir taşınmazı satın alan kişi, davadan haberi olmadığını ileri süremez.
Hangi Durumlarda Tapu İptal Davası Açılamaz?
Bazı durumlarda tescil yolsuz olsa bile iptal istenemez ya da istem süre nedeniyle dinlenmez. En önemlisi iyi niyetli üçüncü kişidir. Tapu kütüğündeki tescile iyi niyetle dayanarak mülkiyet kazanan üçüncü kişinin kazanımı korunur, buna karşılık yolsuzluğu bilen ya da bilmesi gereken kişi tescile dayanamaz (TMK m.1023 ve m.1024).
Yargıtay iyi niyetin şekli bir incelemeyle kabul edilmesine karşıdır ve alıcının durumunu tüm delillerle derinlemesine değerlendirir. Yukarıda anılan vekalet dosyasında arsayı kısa süre içinde ve gerçek değerinin altında alan, inşaat işiyle uğraşan alıcıların iyi niyetli sayılamayacağına karar verilmiş ve tapu iptali isteğini reddeden karar bozulmuştur.
“yüzeysel ve şekilci bir araştırma ve yaklaşımın büyük mağduriyetlere yol açacağı”
Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E.2023/3581, K.2024/4512, 01.07.2024 (bozma, oybirliği)
Aynı kararda, kötü niyet iddiasının def’i değil itiraz olduğu ve mahkemece kendiliğinden gözetileceği yönündeki 08.11.1991 tarihli, 1990/4 E., 1991/3 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı da hatırlatılmıştır. Süre engelleri ise başlıca iki tanedir.
- Kadastro öncesi sebeplerde süre, kadastro tutanaklarının kesinleşmesine bağlıdır. Tutanakların kesinleştiği tarihten itibaren on yıl geçtikten sonra, kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanarak dava açılamaz. Yargıtay, tespitin 2009’da kesinleştiği, davanın 2022’de açıldığı bir dosyada bu nedenle verilen ret kararını onamıştır.[7]
- Hata, aldatma ve korkutmada süre bir yıldır. Yanılma veya aldatmanın öğrenildiği ya da korkutmanın etkisinin kalktığı andan başlayarak bir yıl içinde bağlı olmadığını bildirmeyen taraf sözleşmeyi onamış sayılır. Yargıtay bu bildirimin bir şekle bağlı olmadığını ve süresinde açılan bir davayla da yapılabileceğini kabul etmektedir.[8]
Kadastro Kanununun güncel metni mevzuat.gov.tr üzerindeki Kadastro Kanunu sayfasında görülebilir. Tapu iptali mümkün olmadığında ya da iyi niyetli alıcı korunduğunda hak sahibinin önünde tazminat yolu kalır. Tapu sicilinin tutulmasından doğan zararlardan ayrıca Devlet sorumludur ve bu davalar sicilin bulunduğu yer mahkemesinde görülür (TMK m.1007).
UyarıDava dilekçesinde tapu iptali ve tescil yanında, olmadığı takdirde bedel ya da tazminat istemi de yer alabilir. Yargıtay kararlarına konu pek çok dosyada istem bu kademeli biçimde kurulmuştur.
Tapu İptali ve Tescil Davası Hakkında Sık Sorulan Sorular
Tapu iptali ve tescil davası nedir?
Tapudaki kaydın yolsuz olduğu, yani geçerli bir hukuki sebebe dayanmadığı durumda sicilin düzeltilmesi ve taşınmazın gerçek hak sahibi adına yazılması için açılan davadır.
Tapu iptali davası hangi mahkemede açılır?
Asliye hukuk mahkemesinde açılır. Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir, taraflar başka bir yer belirleyemez.
Tapu iptali davası için süre var mı?
Yolsuz tescile dayalı düzeltme davası için kanunda ayrı bir süre yoktur. Ancak hata, aldatma ve korkutmada bir yıllık süre, kadastro öncesi sebeplerde on yıllık hak düşürücü süre uygulanır.
Taşınmaz başkasına satıldıysa dava açılabilir mi?
Açılabilir, ancak yeni malik tapuya iyi niyetle güvenerek almışsa kazanımı korunur. Yolsuzluğu bilen ya da bilmesi gereken alıcıya karşı ise iptal istenebilir.
Kardeşler arasında tapu iptali davası hangi sebeplerle açılır?
En sık sebepler muris muvazaası ve vekaletin kötüye kullanılmasıdır. Kayıt doğru ama ortak kullanım sorunluysa ortaklığın giderilmesi yolu izlenir.
Dava sürerken taşınmazın satılması nasıl önlenir?
Mahkemeden ihtiyati tedbir istenir ve tapu kaydına şerh konulur. Şerhten sonra hak kazananlar davanın sonucuna katlanır.
Kaynaklar
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.1023, m.1024 ve m.1025. ↩
- Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E.2023/3581, K.2024/4512, 01.07.2024 (bozma, oybirliği). ↩
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.30, m.36, m.37 ve m.39. ↩
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.2 ve m.12. ↩
- 492 sayılı Harçlar Kanunu m.16 ve m.28/a ile (1) sayılı tarife. ↩
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.389, m.390, m.392 ve m.397; 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.1010. ↩
- 3402 sayılı Kadastro Kanunu m.12/3; Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E.2024/3796, K.2024/6755, 11.12.2024 (onama, oybirliği). ↩
- Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E.2024/173, K.2025/278, 03.02.2025 (düzelterek onama, oybirliği). Kararda Dairenin 09.11.2022 tarihli, 2022/3852 E., 2022/7376 K. sayılı bozma ilamı aktarılmıştır. ↩