Kiracı tahliye davası, kiraya verenin konut ya da çatılı işyeri kirasını mahkeme kararıyla sona erdirip taşınmazın boşaltılmasını istediği davadır. Kanun bu davanın sebeplerini sınırlı sayıda saymıştır ve her sebebin kendine ait bir dava açma süresi vardır. Dava sulh hukuk mahkemesinde görülür, 1 Eylül 2023’ten beri de önce arabulucuya başvurulması gerekir.
İçindekiler
Sözleşmede yazan sürenin dolması, kiraya verene tek başına tahliye hakkı vermez. Hangi sebebe dayanıldığı, hem ihtarın biçimini hem de davanın hangi tarihler arasında açılabileceğini belirler.
Kiracı Tahliye Davası Hangi Sebeplere Dayanır?
Konutta ve çatılı işyerinde kiraya veren, sözleşmede yazan sürenin bitmesini gerekçe göstererek kirayı sona erdiremez. Kiracı, sürenin dolmasına on beş gün kalana kadar çıkacağını haber vermezse kira aynı şartlarla bir yıl daha devam eder.[1] Davayla sona erdirme kuralları, sözleşmeye konan bir maddeyle kiracının zararına değiştirilemez (TBK m.354).
Kanunda sayılan başlıca sebepler ve dava için öngörülen zaman aşağıdaki tabloda toplanmıştır:
| Tahliye sebebi | Madde | Dava ne zaman açılır? |
|---|---|---|
| Kira bedelinin ödenmemesi (temerrüt) | TBK m.315 | Ödeme süresi dolduktan sonra makul sürede |
| Kiraya verenin veya yakınlarının gereksinimi | TBK m.350/1 | Sözleşme süresinin sonundan itibaren bir ay içinde |
| Yeniden inşa veya esaslı onarım | TBK m.350/2 | Sözleşme süresinin sonundan itibaren bir ay içinde |
| Yeni malikin gereksinimi | TBK m.351 | Edinmeden altı ay sonra ya da sözleşme sonundan bir ay içinde |
| Yazılı tahliye taahhüdü | TBK m.352/1 | Boşaltma gününü izleyen bir ay |
| İki haklı ihtar | TBK m.352/2 | İhtar yılı bittikten sonraki bir ay |
| Kiracının aynı yerde konutu | TBK m.352/3 | Sözleşme bitince bir ay |
| On yıllık uzama süresinin dolması | TBK m.347/1 | Süresinde yazılı fesih bildiriminden sonra |
Tablodaki son satır ayrı bir yol açar. On yıllık uzama süresi dolan sözleşmede kiraya veren, sebep göstermeden ve süresinde yapılmış yazılı bildirimle sözleşmeye son verebilir. Bildirimin takvimi ve beş yıl hakkındaki yaygın yanılgı 5 yılını dolduran kiracının tahliyesi yazısında ayrıca anlatılmıştır.
Kira Borcunu Ödemeyen Kiracıya Temerrüt Nedeniyle Tahliye
Kiracı, teslimden sonra muaccel olan kira bedelini ya da yan gideri ödemezse kiraya veren ona yazılı olarak bir ödeme süresi verir ve bu sürede de ödenmezse sözleşmeyi feshedeceğini bildirir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az otuz gündür ve yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden işlemeye başlar.[2] Kiracının özenle kullanma ve komşulara saygı borcuna aykırılığında da benzer biçimde en az otuz gün süreli yazılı ihtar gerekir (TBK m.316).
Temerrüde dayalı tahliye için kanunda bir dava açma süresi yazılı değildir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, m.315 ve m.316’ya dayanan fesih ve tahliye davalarının yine de makul sürede açılması gerektiğini istikrarlı kararlarına dayanarak belirtmektedir.[3]
İki haklı ihtar sebebi bundan farklıdır. Kira süresi en az bir yılsa ve kiracı aynı kira yılında ödemediği kira yüzünden iki kez haklı yazılı ihtar almışsa, kiraya veren o yıl kapandıktan sonraki bir ay içinde dava yoluna gidebilir (TBK m.352/2).
Kiracının ödemediği kira dışında aidat ve ortak giderler de tartışma konusu olabilir. Kiracının kat malikleri karşısındaki sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır, ayrıntısı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre aidat yazısındadır.
Kiraya Verenin Gerçek ve Samimi İhtiyacı Nasıl İspatlanır?
Kiraya veren, kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun ya da kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı zorunlu hale gelmişse tahliye isteyebilir (TBK m.350/1). Belirli süreli sözleşmede bu dava, süre dolduktan sonraki bir ay içinde açılır. Yıldan yıla uzayan sözleşmede bu bir aylık süre her uzama yılının sonunda yeniden gündeme gelir.
Gereksinimin gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu kiraya veren ispatlar. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2025 tarihli bir kararında, onkoloji tedavisi gören ve şehirde başka konutu bulunmayan kiraya verenin ihtiyacını sağlık belgeleri ve tapu kayıtlarıyla ispatladığını kabul ederek tahliye kararını onamıştır.[4]
Uyarıİhtiyaç gerekçesiyle boşaltılan yer, haklı bir sebep yoksa üç yıl dolmadan eski kiracı dışında birine kiraya verilemez. Bu yasağı çiğneyen kiraya veren, eski kiracıya en az son yıl ödenen bir yıllık kira tutarında tazminat öder (TBK m.355).
Yeniden İnşa ve Esaslı Onarım Nedeniyle Tahliye
Taşınmaz yeniden yapılacaksa ya da imar için büyük çaplı onarım, genişletme veya değişiklik gerekiyorsa ayrı bir sebep doğar. Çalışmalar sürerken içinde oturmak ya da iş yapmak mümkün değilse kiraya veren, ihtiyaç davasındaki takvimle dava açabilir (TBK m.350/2). Basit bir boya ya da tadilat bu şartı karşılamaz, kullanımın gerçekten imkansız hale gelmesi aranır.
Bu gerekçeyle boşaltılan yerin eski haliyle, haklı bir sebep yokken üç yıl dolmadan başkasına verilmesi yasaktır. Çalışmalar bitince eski kiracı, taşınmazı güncel haliyle ve belirlenen bedelle kiralamada önceliklidir, bu hakkını kiraya verenin yazılı bildiriminden sonraki bir ay içinde kullanır (TBK m.355/2).
Yeni Malik Kiracıyı Ne Zaman Tahliye Ettirebilir?
Kiralananı satın alan ya da başka yolla edinen kişi, önceki malikin kira sözleşmesiyle bağlıdır. Kendisi veya yakınları için gereksinimi varsa iki yoldan birini seçebilir:
- Mülkü edindiği günden itibaren bir ay dolmadan gereksinimini kiracıya yazıyla bildirir, edinme tarihinden itibaren altı ay geçtikten sonra dava açar.
- Hiç bildirim yapmadan, önceki malikle yapılmış sözleşmenin süresi bittiğinde, izleyen bir ay içinde dava açar.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kanun yararına temyiz üzerine verdiği ve sonuca etkili olmayan bir bozma kararında bu iki yolu ayrıntılı açıklamıştır.[5] Daireye göre birinci yolda bir aylık bildirim süresi kaçırılırsa eksiklik sonradan giderilemez, ikinci yolda ise ayrıca bildirim gerekmez.
Tahliye Taahhüdü ve Kiracının Başka Konutu Bulunması
Kiracı, taşınmaz kendisine teslim edildikten sonra yazılı bir tahliye taahhüdü vermiş ve söz verdiği günde çıkmamışsa kiraya veren o günü izleyen bir ay içinde icra takibine ya da davaya başvurabilir (TBK m.352/1). Belgenin geçerlilik şartları ve icra takibinin işleyişi tahliye taahhütnamesi yazısında ele alınmıştır.
Daha az bilinen bir sebep, kiracının ya da onunla yaşayan eşinin kiralananla aynı ilçe veya belde belediyesi sınırlarında oturulabilir bir konuta sahip olmasıdır. Kiraya veren bunu sözleşmeyi yaparken bilmiyor olmalı ve davayı sözleşme süresi bittikten sonraki bir ay içinde açmalıdır (TBK m.352/3).
Kiracı Tahliye Davasında Arabuluculuk Şartı ve Zamanlama
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması, 1 Eylül 2023’ten beri dava şartıdır. İİK’daki ilamsız icra yoluyla tahliye ise bu şartın kapsamına alınmamıştır.[6] Hükmün güncel metni 6325 sayılı Kanun sayfasında görülebilir.
Arabulucu başvuruyu görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde sonuçlandırır, bu süre zorunlu hallerde en fazla bir hafta uzatılabilir. Anlaşma olmazsa düzenlenen son tutanak dava dilekçesine eklenir. Başvurudan son tutanağa kadar hak düşürücü süre işlemez.
Başvurunun ne zaman yapılacağı, ihtiyaç davalarında ayrı bir sorun yaratmıştır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, bölge adliye mahkemeleri arasındaki görüş ayrılığını gidermek için verdiği 2026 tarihli kararında şu sonuca ulaşmıştır:
“dava şartı olan zorunlu arabuluculuk başvurusunun; tahliye davası açma hakkının doğumundan sonra diğer bir anlatımla dava açma süresi içerisinde sonuçlanması halinde zorunlu arabuluculuk başvurusunun süresinde yapıldığının kabul edilmesi gerektiğine”
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E.2026/2725, K.2026/3805, 15.06.2026 (uyuşmazlığın giderilmesi, oybirliği)
Aynı Daire 2025’te, dava açma süresi başlamadan yapılan başvuruyla dava şartının yerine gelmeyeceğini ve başvurunun dava açma hakkı doğduktan sonra yapılması gerektiğini kabul etmişti.[7] 2026 kararı, süre başlamadan yapılan ama süre içinde sonuçlanan başvuruyu da yeterli saymıştır. Bu nedenle en güvenli takvim, sözleşme süresi dolup dava hakkı doğduktan sonra başvurmaktır.
Görevli Mahkeme ve İcra Yoluyla Tahliye
Kira ilişkisinden doğan bütün uyuşmazlıklar, dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinde görülür ve basit yargılama usulü uygulanır.[8] İzmir’de de kiracı tahliye davası, sulh hukuk mahkemesinin görev alanındadır. Kiraya veren öldüyse dava mirasçılar tarafından açılır ve sıfat mirasçılık belgesi ile gösterilir.
Dava dışında icra yolu da vardır. Kira alacağı için başlatılan takipte ödeme emri, ihtar süresi geçtikten sonra icra mahkemesinden kiracının çıkarılmasının istenebileceğini içerir. Kiracı yedi gün içinde itiraz etmez ve ihtar süresinde de ödemezse, kiraya verenin talebiyle ihtar süresinin bitimini izleyen altı ay içinde icra mahkemesince tahliyeye karar verilir (İİK m.269/a).
İcra mahkemesinin tahliye kararının infazı için kesinleşmesi beklenmez, ancak kararın kiracıya bildiriminden itibaren on gün geçmesi gerekir (İİK m.269/c). Yazılı sözleşmeye ve tahliye taahhüdüne dayalı takipler ise İİK m.272 ve devamındaki hükümlerle yürür.
Kiracı Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?
Kanunda bu davalar için kesin bir bitiş süresi yoktur ve her dosyanın takvimi farklı ilerler. Arabuluculuk aşaması kanunda üç haftayla sınırlanmıştır, mahkeme aşamasının süresini ise dosyanın kendi özellikleri belirler.
Süreyi uzatan ya da kısaltan başlıca etkenler şunlardır:
- Tebligatın kiracıya ilk seferde ulaşıp ulaşmadığı
- Dayanılan sebep: temerrüt ve taahhüt belgeye, ihtiyaç ise tanık ve keşif gibi delillere dayanır
- Bilirkişi incelemesi ya da yerinde keşif gerekip gerekmediği
- Mahkemenin iş yükü ve duruşma aralıkları
- Kararın istinaf ve temyiz aşamalarına taşınıp taşınmadığı
Süreyi koruyan bir kural da vardır. Kiraya veren, dava süresi bitmeden kiracıya yazılı olarak dava açacağını haber verirse bu süre bir kira yılı ileri kayar (TBK m.353). Madde metinlerinin tamamı Türk Borçlar Kanunu sayfasından izlenebilir.
BilgiTahliye dışında kira bedeli de uyuşmazlık konusuysa iki konu ayrı yürür. Bedel için kira tespit davası, İzmir’deki diğer taşınmaz uyuşmazlıkları için İzmir gayrimenkul davaları yazısına bakılabilir.
Kiracı Tahliye Davası Hakkında Sık Sorulan Sorular
Kira sözleşmesinin süresi bitince kiracı çıkarılabilir mi?
Konut ve çatılı işyerinde hayır. Kiracı çıkmayacaksa sözleşme bir yıl uzar, kiraya veren ancak kanunda sayılan bir tahliye sebebine dayanabilir.
Tahliye davası hangi mahkemede açılır?
Kira ilişkisinden doğan tahliye davaları, dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinde açılır.
Tahliye davasından önce arabulucuya gitmek zorunlu mu?
Evet, 1 Eylül 2023’ten beri dava şartıdır. İlamsız icra yoluyla tahliye ise bu şartın dışındadır.
Kirayı ödemeyen kiracıya ne kadar süre verilir?
Konut ve çatılı işyerinde yazılı ihtarla en az otuz gün süre verilir. Süre, bildirimi izleyen günden işlemeye başlar.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası ne zaman açılır?
Belirli süreli sözleşmede süre sonundan itibaren bir ay içinde açılır. Arabuluculuk sürecinin bu süre içinde sonuçlanması gerekir.
Kiracı tahliye davası ne kadar sürer?
Kesin bir süre yoktur. Tebligat, deliller, bilirkişi ihtiyacı ve kanun yollarına başvurulup başvurulmadığı süreyi belirler.
Kaynaklar
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.347, 350, 351, 352, 353 ve 354. ↩
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.315 ve m.316. ↩
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E.2025/6170, K.2026/137, 15.01.2026 (onama, oybirliği). ↩
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E.2025/927, K.2025/6060, 10.12.2025 (onama, oybirliği). ↩
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E.2024/4100, K.2025/1496, 11.03.2025 (kanun yararına bozma, oybirliği). ↩
- 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/A (2), (9), (15) ve m.18/B/1-a. ↩
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E.2026/2725, K.2026/3805, 15.06.2026 (bölge adliye mahkemeleri kararları arasındaki uyuşmazlığın giderilmesi, oybirliği, kesin); kararda aktarılan E.2025/1495, K.2025/3048, 26.05.2025. ↩
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.4/1-a ve m.316/1-a; 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m.269, 269/a, 269/c ve 272. ↩