Kat Mülkiyeti Kanunu aidat borcunu ana taşınmazın ortak giderlerine bağlar ve yönetim planında başka bir düzen yoksa kanundaki paylaşım ölçütünü uygular. Ödemeyen kat malikine karşı dava açılabilir, icra takibi yapılabilir ve geciken günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı istenebilir. Bu uyuşmazlıklar sulh hukuk mahkemesinde görülür, 1 Eylül 2023’ten beri dava açmadan önce arabulucuya gidilmesi de şarttır.
İçindekiler
Tartışmaların çoğu payın nasıl hesaplandığı, kiracının hangi ölçüde sorumlu olduğu ve kurul kararına ne kadar sürede itiraz edilebileceği sorularında toplanır. Aşağıdaki bölümler bu soruları kanun metni ve Yargıtay kararları üzerinden ele alıyor.
Kat Mülkiyeti Kanunu Aidat Borcunu Nereye Dayandırır?
Aidatın kaynağı 634 sayılı Kanun’un m.20 hükmüdür. Kat malikleri, aralarında başka türlü bir anlaşma yoksa giderlerin bir kısmına eşit olarak, bir kısmına da arsa payları oranında katılır.[1] Hangi giderin hangi ölçüte bağlandığı aşağıdaki tabloda görülebilir:
| Gider kalemi | Paylaşım ölçütü | Dayanak |
|---|---|---|
| Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan, bekçi giderleri ve avansı | Eşit | m.20/1-a |
| Sigorta primleri | Arsa payı oranında | m.20/1-b |
| Ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarımı | Arsa payı oranında | m.20/1-b |
| Yönetici aylığı ve ortak tesis işletme giderleri | Arsa payı oranında | m.20/1-b |
| Çok masraflı veya lüks yenilikler | Karar verenler öder | m.43 |
“Aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça” ifadesi, yönetim planına yer açar. Yönetim planı bütün kat maliklerini bağlayan sözleşme niteliğindedir ve onu değiştirmek için kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir (m.28). Bu nedenle bir binada eşit, diğerinde arsa payına göre ödenen bir gider kalemi görmek şaşırtıcı değildir.
Güçlendirme gideri de arsa payı oranında paylaşılır. Binanın yıkılıp yeniden yapılması gündemdeyse süreç farklı bir kanuna tabidir, bunun için İzmir’de kentsel dönüşüm yazısına bakılabilir.
Yönetim Planı ve İşletme Projesi Aidatı Nasıl Belirler?
Aylık ödenecek miktarı gösteren belge işletme projesidir. Projede bir yıllık tahmini gelir ve gider, her kat malikine m.20’ye göre düşecek miktar ve vermesi gereken avans yazılır.
7/5/2026 tarihli 7579 sayılı Kanun’la değişen m.37’ye göre işletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır.[2] Kurulca kabul edilmiş bir proje yoksa yönetici gecikmeden geçici bir işletme projesi hazırlar. Bu proje kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara imza karşılığında ya da taahhütlü mektupla bildirilir ve en geç üç ay içinde genel kurulda karara bağlanır.
BilgiYürürlükte bir işletme projesi varsa, geçici projede öngörülecek bedel, yürürlükteki proje bedelinden, bir önceki yıl için Vergi Usul Kanunu’na göre ilan edilen yeniden değerleme oranından fazla artırılarak belirlenemez (m.37, 7579 sayılı Kanun’la eklenen fıkra). Artışın bu sınırı geçip geçmediği, ilan edilen oranla kıyaslanarak anlaşılır.
Kat malikleri, ortak yer veya tesisi kullanmadığını ya da bağımsız bölümünün konumu yüzünden ona ihtiyaç duymadığını söyleyerek paydan kurtulamaz (m.20/1-c). Asansörü kullanmayan zemin kat malikinin itirazı bu yüzden genellikle sonuç vermez.
İstisna m.43’teki çok masraflı veya lüks yeniliklerdir. Bunlara katılmak istemeyen kat maliki o gideri ödemek zorunda değildir.
Geciken Aidatta Aylık Yüzde Beş Gecikme Tazminatı
Gider veya avans payının tamamını ödemeyen kat maliki, geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı öder (m.20/2). Bu oran 2007’de 5711 sayılı Kanun’la yüzde ondan yüzde beşe indirilmiştir. Kurulun daha yüksek bir oran belirleyip belirleyemeyeceği ise ayrı bir tartışma konusudur.
Ankara’daki bir apartmanda kurul, Ocak 2021’den itibaren geciken aidat için aylık yüzde on gecikme zammı kararlaştırmıştı. Bölge adliye mahkemesi bu kararı iptal etti, Yargıtay 5. Hukuk Dairesi de kararı onadı.[3]
Onanan gerekçede şu tespit yer alır:
“tüm kat maliklerince oy birliği ile alınmış bir karar olmadıkça kat malikinin yasal oranın üstünde gecikme tazminatından sorumlu tutulmasının mümkün olmadığı”
Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 17. Hukuk Dairesi gerekçesi; Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E.2025/2102, K.2025/7760, 15.05.2025 (onama, oybirliği)
Aynı dosyada mahkemeler, kurulun diğer kararlarına karşı davanın bir aylık sürede açılmadığını kabul etti. Yasal oranı aşan gecikme kararı ise geçersiz sayıldığı için süre engeline takılmadı. Kanuna açıkça aykırı bir kararla karşılaşan kat maliki, süreyi kaçırmış olsa bile o karar yönünden dava yolunun kapanmadığını bilmelidir.
Kiracının ve Bağımsız Bölümde Oturanın Aidat Sorumluluğu
Bağımsız bölümde kira sözleşmesi, oturma hakkı veya başka bir sebeple sürekli yararlanan kişi, kat malikinin gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından onunla birlikte müteselsilen sorumludur (m.22/1). Kanun, kat maliklerinin borçlarına ilişkin hükümlerin kiracılara ve oturma hakkı sahiplerine de uygulanacağını ayrıca belirtir (m.18).
Kiracının sorumluluğunun bir üst sınırı vardır. Ödemekle yükümlü olduğu kira miktarını aşan bir tutar kiracıdan istenemez ve kiracının yönetime yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Kira bedelinin kendisi tartışmalıysa bu konu kira tespit davası ile ayrıca çözülür.
- Yönetim, aidatı kat malikinden ya da sürekli yararlanan kiracıdan isteyebilir.
- Kiracıdan istenebilecek tutar, ödemesi gereken kira miktarıyla sınırlıdır.
- Kiracının ödediği aidat, kiraya verene ödeyeceği kiradan mahsup edilir.
- Kat malikiyle kiracı arasındaki iç ilişki kira sözleşmesine göre belirlenir.
Kiracının aidat ve yan gider ödememesi, kira ilişkisinde ayrı sonuçlar doğurabilir. Bu sonuçlar kiracı tahliye davası yazısında, uzun süren kira ilişkileri ise 5 yılını dolduran kiracının tahliyesi yazısında ele alınmıştır.
Ödenmeyen Aidat için İcra Takibi ve Kanuni İpotek
Gider payını ödemeyen kat maliki hakkında diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici dava açabilir ya da icra takibi yapabilir (m.20/2). Yöneticinin kanuni görevleri arasında da borcunu ödemeyen kat maliklerine karşı dava ve takip yürütmek ile kanuni ipoteği tescil ettirmek sayılmıştır (m.35/1-i).
Takip sürecinde işletme projesinin kesinleşmiş olması önemli bir avantaj sağlar. Kesinleşen işletme projeleri ve kurulun işletme giderlerine ilişkin kararları, İcra ve İflas Kanunu m.68/1’deki belgelerden sayılır (m.37). Borçlu takibe itiraz ederse alacaklı, itirazın kendisine tebliğinden itibaren altı ay içinde icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir.[4]
Borç bu yollarla da tahsil edilemezse son çare kanuni ipotektir. Mahkemece tespit edilen borcu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, yöneticinin, yönetici yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek tescil edilir (m.22/2). Kat maliklerinin bu alacağı, kanunda öncelikli alacak olarak düzenlenmiştir.
Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali için Süreler
Aidat artışı, yeni bir gider kalemi ya da işletme projesi kat malikleri kurulu kararıyla belirlenir. Bu karara karşı yol, anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesinde açılacak iptal davasıdır ve süreler kişinin toplantıdaki konumuna göre değişir (m.33/1):
| Kat malikinin durumu | Dava süresi | Başlangıç |
|---|---|---|
| Toplantıya katılıp aykırı oy veren | Bir ay | Karar tarihi |
| Toplantıya katılmayan | Bir ay | Kararı öğrenme tarihi |
| Her durumda üst sınır | Altı ay | Karar tarihi |
| Yok veya mutlak butlanla sakat karar | Süre aranmaz | Yok |
Toplantıya katılan kat malikinin dava hakkı için m.32’ye göre aykırı oy kullanmış ve bunun sebebini karar defterine yazarak imza atmış olması aranır. İptal davası, kat maliklerini temsilen yöneticiye karşı açılabilir. Karar iptal edilirse yargılama giderleri ortak giderlerden karşılanır (m.38).
UyarıKarar tutanağının imzasız bir örneğinin gönderilmesi bile kararın öğrenildiği an sayılabilir. Yukarıdaki Ankara dosyasında davacıya gönderilen imzasız tutanak tarihi esas alınmış ve kararların çoğu yönünden dava süresinde açılmamış sayılmıştır.
Aidat Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Şartı ve Görevli Mahkeme
634 sayılı Kanun’un uygulanmasından doğan her türlü anlaşmazlık sulh mahkemelerinde çözümlenir (ek m.1). Aidat alacağı, gecikme tazminatı, kurul kararının iptali ve kiracının sorumluluğu bu kapsamdadır. İzmir’de sulh hukuk mahkemeleri ile arabuluculuk bürosu, İzmir Adliyesinin internet sayfasına göre 9 Eylül 2021’den beri Adliye Ek Hizmet Binasında hizmet vermektedir.
Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır.[5] Arabulucuya gitmeden açılan dava usulden reddedilir.
Arabulucu başvuruyu üç hafta içinde sonuçlandırır, zorunlu hallerde bu süre en fazla bir hafta uzar. Başvurudan son tutanağa kadar zamanaşımı durur. Hükmün güncel metni 6325 sayılı Kanun sayfasında yer alır.
Şartın kapsamını gösteren iki karar dikkat çekicidir.
Samsun’daki bir dosyada borçlu, aidat için başlatılan takibe konu borcun bulunmadığının tespitini arabulucuya gitmeden istemiş, bölge adliye mahkemesi takibin önceden başlatılmasının sonucu değiştirmediğini belirterek istinaf başvurusunu esastan reddetmişti. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, taşınmazın aynına ilişkin olmayan bu tür davalarda istinaf kararının kesin olduğunu kabul edip temyiz dilekçesinin reddini onadı.[6]
Aynı Daire 2026’da, kanun yararına temyiz üzerine ve sonuca etkili olmamak üzere verdiği bir bozma kararında, şartın 1 Eylül 2023’ten önce açılmış davalara uygulanamayacağını belirtti.[7] Kanun metninin tamamı 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu sayfasından izlenebilir. Şehirdeki diğer taşınmaz uyuşmazlıkları için İzmir gayrimenkul davaları yazısına bakılabilir.
Kat Mülkiyeti Kanunu Aidat Uyuşmazlıkları Hakkında Sık Sorulan Sorular
Aidat arsa payına göre mi, eşit mi ödenir?
Yönetim planında başka bir düzen yoksa kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri eşit, sigorta, bakım, onarım ve işletme giderleri arsa payı oranında ödenir.
Asansörü kullanmayan kat maliki aidattan muaf olabilir mi?
Hayır. Kanun, ortak yeri kullanmadığını ya da ona ihtiyaç duymadığını söyleyerek gider payından kaçınmayı yasaklar.
Aidat gecikme tazminatı ne kadardır?
Kanuna göre geciken günler için aylık yüzde beştir. Daha yüksek oranın oy birliği olmadan bağlayıcı olmadığı yönünde Yargıtay’ca onanmış bir karar bulunmaktadır.
Kiracı aidat borcundan sorumlu mu?
Evet, kat malikiyle birlikte müteselsilen sorumludur. Ancak sorumluluğu ödemesi gereken kira miktarıyla sınırlıdır ve ödediği tutar kiradan düşülür.
Kat malikleri kurulu kararına ne kadar sürede dava açılır?
Aykırı oy veren karar tarihinden, toplantıya katılmayan öğrenmeden itibaren bir ay içinde ve her halde altı ay içinde dava açar. Yok veya mutlak butlanla sakat kararlarda süre aranmaz.
Aidat davasından önce arabulucuya gitmek zorunlu mu?
Evet, 1 Eylül 2023’ten beri Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır.
Aidat davası hangi mahkemede açılır?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun uygulanmasından doğan bütün anlaşmazlıklar sulh hukuk mahkemesinde görülür.
Kaynaklar
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 ve m.22. ↩
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.37 (7579 sayılı Kanun m.4 ile değişik) ve m.35/1-d. ↩
- Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E.2025/2102, K.2025/7760, 15.05.2025 (onama, oybirliği). ↩
- 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m.68/1. ↩
- 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/A (2), (9), (15) ve m.18/B/1-c (7445 sayılı Kanun m.37 ile eklendi, yürürlük 01.09.2023). ↩
- Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E.2025/112, K.2025/1181, 03.02.2025 (temyiz dilekçesinin reddine ilişkin ek kararın onanması, oybirliği, kesin). ↩
- Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E.2026/11101, K.2026/10560, 08.06.2026 (kanun yararına bozma, sonuca etkili olmamak üzere, oybirliği). ↩