Kira tespit davası ne zaman açılır sorusunun kısa cevabı TBK m.345’te: dava her zaman açılabilir, ancak kararın yeni kira döneminin başından itibaren uygulanması için takvime uymak gerekir. Dava yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmalı ya da kiraya veren bu süre içinde artış isteğini kiracıya yazılı olarak bildirmiş olmalıdır. Bildirim yapılmışsa dava o yeni dönemin sonuna kadar açılabilir.
İçindekiler
Takvim kaçırıldığında hak kaybolmaz, yalnızca ertelenir. Bu durumda mahkemenin belirleyeceği bedel bir sonraki kira döneminden itibaren geçerli olur.
Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır ve 30 Gün Kuralı Nasıl İşler?
Kanun üç ayrı durum öngörür. Hangisinin uygulanacağı, sözleşmede artış hükmü bulunup bulunmadığına ve kiraya verenin bildirim yapıp yapmadığına bağlıdır.[1]
| Durum | Dava ne zaman açılmalı? | Karar hangi tarihten geçerli? |
|---|---|---|
| Bildirim yok, artış hükmü yok | Yeni dönem başlamadan en az 30 gün önce | Yeni dönemin başından |
| 30 gün içinde yazılı artış bildirimi | Yeni dönemin sonuna kadar | Yeni dönemin başından |
| Sözleşmede artış hükmü var | Yeni dönemin sonuna kadar | Yeni dönemin başından |
| Bu sürelerin dışında | Her zaman | Bir sonraki dönemden |
Örnekle anlatmak gerekirse, kira dönemi her yıl 1 Mart’ta yenileniyorsa ve sözleşmede artış maddesi yoksa, dava en geç ocak ayının son günlerinde açılmalıdır. Kiraya veren bunun yerine aynı süre içinde kiracıya yazılı artış bildirimi gönderirse, dava bir sonraki şubatın sonuna kadar açılabilir ve karar yine 1 Mart’tan geçerli olur.
Tespitin hangi dönemden itibaren istenebileceği, Yargıtay’ın 21.11.1966 tarihli ve 19/10 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile de belirlenmiştir. 3. Hukuk Dairesi 2024 tarihli kararlarında bu içtihadı birleştirme kararını kira tespitinin temel ölçütleri arasında anmaya devam etmektedir.
ÖnemliBildirimin yazılı yapılması ve otuz günlük süre içinde kiracıya ulaşması gerekir. Tebliği gösteren belge saklanmalıdır, uyuşmazlıkta bildirim tarihi bu belgeyle ispatlanır.
Kira Tespit Davasının Şartları Nelerdir?
Davanın görülebilmesi için taraflar arasında geçerli ve devam eden bir kira ilişkisi bulunmalıdır. TBK m.344 ve m.345 konut ile çatılı işyeri kiralarına özgüdür, kısa süreli geçici kullanım kiraları bu kapsama girmez (TBK m.339).
Dava yalnız kiraya verene ait bir hak değildir.
Yargıtay, kira bedelinin günün koşullarının üzerinde kaldığını ileri süren kiracının da indirim amacıyla kira tespit davası açabileceğini kabul etmektedir. 3. Hukuk Dairesi 2024 tarihli bir kararında, tespit edilen bedel kiracının zaten ödediği bedelle aynı kaldığında, dava açılmasına sebep olmayan kiraya verenin yargılama gideri ve vekalet ücretinden sorumlu tutulamayacağını belirtmiştir.[2]
Hukuk Genel Kurulu’nun 07.12.2021 tarihli, E.2017/3197, K.2021/1593 sayılı kararına göre bu davalarda tespiti istenen yıl için kira bedelinin açık, net ve tam olarak belirlenmesi gerekir. Bu nedenle dava dilekçesinde hangi kira dönemi için hangi aylık bedelin istendiği açıkça yazılmalıdır.
Görevli mahkeme, dava konusunun değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesidir (HMK m.4/1-a). Kiraya veren ölmüşse dava mirasçıları tarafından açılır, mirasçılık sıfatı mirasçılık belgesi ile gösterilir.
Kira Tespitinde Arabuluculuk Dava Şartı Mıdır?
Evet. Kira bedelinin belirlenmesi, 6325 sayılı Kanunun 1 Eylül 2023’te yürürlüğe giren m.18/B hükmüyle zorunlu arabuluculuk kapsamına girmiştir. Hükmün tek istisnası ilamsız icra yoluyla tahliyedir ve kira tespiti bu istisnanın içinde yer almaz.[3]
Kanundaki görüşme süresi üç haftadır ve zorunlu hallerde bir hafta uzatılabilir. Uzlaşma çıkmazsa sulh hukuk mahkemesine son tutanakla gidilir, tutanak olmadan açılan dava esasa girilmeden usulden reddedilir.
Takvim açısından önemli bir kural da vardır. Arabuluculuk bürosuna başvurulmasından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez (6325 sayılı Kanun m.18/A/15). Yine de yeni dönem planlanırken arabuluculuk sürecinin birkaç hafta sürebileceği hesaba katılmalıdır.
Bu yüzden kira tespit davası ne zaman açılır sorusu, uygulamada arabulucuya ne zaman başvurulacağı sorusuyla birlikte cevaplanır. Başvuru, otuz günlük eşik yaklaşmadan yapıldığında son tutanak da dava dilekçesi de zamanında hazır olur.
İlk Beş Yılda Kira Artışı Hangi Sınırla Belirlenir?
Yenilenen kira dönemlerinde tarafların kira bedeline ilişkin anlaşması, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Taraflar anlaşma yapmamışsa bedeli hakim, aynı oranı geçmemek kaydıyla kiralananın durumunu gözeterek hakkaniyete göre belirler.[4]
Sözleşmeye bu oranın üzerinde bir artış yazılmışsa ne olacağını Yargıtay 3. Hukuk Dairesi açıkça ortaya koymuştur:
“kira tespiti talebinde bulunulduğunda sözleşmedeki artış oranı değil kanuni düzenlemedeki artış oranı uygulanır.”
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E.2023/4108, K.2024/2037, 26.06.2024 (bozma, oybirliği)
Aynı kararda konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin tespiti davalarının kamu düzeniyle ilgili olduğu da vurgulanmıştır.[5] Oranın kendisi Türkiye İstatistik Kurumu’nun her ay yayımladığı tüketici fiyat endeksi bülteninden izlenir.
Beş Yıl Dolduktan Sonra Kira Tespitinde Emsal ve Hakkaniyet
Beş yıldan uzun süreli ya da beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılının bedelini hakim belirler. Bu belirlemede üç ölçüt birlikte kullanılır:
- Tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı
- Kiralananın durumu
- Emsal kira bedelleri
Bu yolla belirlenen bedel, sonraki kira yıllarında yeniden ilk beş yıldaki sınırlı artış kuralına göre değiştirilebilir (TBK m.344/3). Kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa beş yıl geçmedikçe bedelde değişiklik yapılamaz, aşırı ifa güçlüğüne ilişkin TBK m.138 ise saklıdır (TBK m.344/4).
BilgiBeş yıllık tespitte mahkeme genellikle bilirkişiden yararlanır ve aynı bölgedeki benzer taşınmazların kira bedelleri karşılaştırılır. Bu nedenle emsal olarak gösterilecek kira sözleşmeleri dava sırasında hazır tutulmalıdır.
Konut Kiralarında Yüzde 25 Sınırı Ne Zaman Sona Erdi?
Konut kiralarında geçici bir üst sınır, 7409 sayılı Kanunla Türk Borçlar Kanunu’na eklenen geçici m.1 ile getirildi. Bu hükme göre 11.06.2022 ile 01.07.2023 tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde artış, bir önceki yılın kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçemiyordu. TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranı bunun altında kalırsa o oran uygulanıyordu.[6]
7456 sayılı Kanunla eklenen geçici m.2, aynı kuralı 02.07.2023 ile 01.07.2024 tarihleri arasında yenilenen konut kira dönemleri için uzattı. İki hüküm de hakimin TBK m.344/2’ye göre vereceği kararlara açıkça uygulanıyordu.
Kanun metninde yeni bir uzatma bulunmadığından 02.07.2024 ve sonrasında yenilenen konut kira dönemlerinde yüzde yirmi beş sınırı uygulanmaz. Bu tarihten sonra konut ve çatılı işyeri kiralarında ilk beş yıl için ölçü yeniden TBK m.344’teki TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranıdır.
Geçici hükümler yalnız konut kiralarını kapsıyordu. Çatılı işyeri kiraları 11.06.2022 ile 01.07.2024 arasında da yüzde yirmi beş sınırına değil, TBK m.344’teki TÜFE ölçüsüne tabiydi.
Kiracı Artışı Öderse Kira Tespit Davası Reddedilir mi?
Hayır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2022 tarihli bozma kararında yer alan ve 2024 tarihli kararında aktarılan ilkeye göre, kira bedeline ilişkin uyuşmazlık mahkemeye taşınmışsa kiracının istenen ya da hükmedilebilecek miktarı ödemesi davanın reddi sonucunu doğurmaz.[7]
Mahkeme bu durumda davalının kabul ettiği miktardan az olmamak üzere tespit kararı verir. Böylece o dönem için geçerli kira bedeli bir mahkeme kararıyla ortaya konmuş olur.
Aynı 2024 kararında, gerekçesinde tespit yapılan bir hükmün sonuç kısmında “uyarlama” ifadesine yer verilmesi de yanlış bulunmuş ve hüküm “kira bedelinin tespitine” şeklinde düzeltilmiştir. Kira tespiti ile aşırı ifa güçlüğüne dayanan uyarlama, ayrı dava türleridir.
Kiracının kira artışına itiraz ettiği ve aynı zamanda tahliye konusunun da gündemde olduğu dosyalarda iki süreç birbirinden ayrı yürür. Tahliye yönünden belge ve süre şartları için tahliye taahhütnamesi yazısına bakılabilir.
Kira Tespit Davası Açmadan Önce Hangi Belgeler Hazırlanır?
Dosyanın hızlı ilerlemesi için genellikle şu belgeler toplanır:
- Kira sözleşmesi ve varsa ek protokoller
- Artış bildirimi ve tebliğ edildiğini gösteren belge
- Son dönem kira ödemelerine ait banka kayıtları
- Arabuluculuk son tutanağı
- Bölgedeki emsal kiralara ilişkin sözleşme ya da ilanlar
- Kiralananın durumunu gösteren fotoğraf, tadilat ve bakım belgeleri
Mülkiyetin paylaşılmasına ilişkin anlaşmazlıklar kira tespitinden bağımsızdır ve ortaklığın giderilmesi davasında çözülür. Dava dilekçesinin genel yapısı için dilekçe örnekleri sayfası yol gösterir, kanunun güncel metni ise mevzuat.gov.tr üzerindeki Türk Borçlar Kanunu sayfasından izlenebilir.
Kira Tespit Davası Hakkında Sık Sorulan Sorular
Kira tespit davası ne zaman açılır?
Dava her zaman açılabilir. Kararın yeni dönemin başından itibaren geçerli olması için dava yeni dönemden en geç otuz gün önce açılmalı ya da bu süre içinde kiracıya yazılı artış bildirimi yapılmalıdır.
Kira tespit davası açma süresi kaçırılırsa ne olur?
Hak kaybolmaz. Mahkemenin belirlediği yeni bedel, davanın açıldığı dönemden değil, bir sonraki kira döneminden itibaren uygulanır.
Kira tespit davasının şartları nelerdir?
Devam eden bir konut ya da çatılı işyeri kira ilişkisi ve dava öncesinde arabulucuya başvurulmuş olması gerekir. TBK m.345’teki süreler, kararın hangi kira döneminden uygulanacağını belirler.
Kiracı kira tespit davası açabilir mi?
Evet. Kira bedelinin emsallerin üzerinde kaldığını düşünen kiracı da indirim amacıyla kira tespit davası açabilir.
Beş yıl dolunca kira bedeli nasıl belirlenir?
Hakim, TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini birlikte değerlendirerek hakkaniyete uygun bir bedel belirler.
Kira tespit davası emsal kararları hangi konularda yol gösterir?
Bu davalarda temyiz incelemesini Yargıtay 3. Hukuk Dairesi yapar. Dairenin 2024 kararları, sözleşmedeki fazla artış oranının uygulanmayacağını, kiracı ödese bile tespit kararı verileceğini ve yargılama giderinin kime yükleneceğini gösterir.
Kaynaklar
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.345. ↩
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E.2023/2296, K.2024/184, 16.01.2024 (düzeltilerek onama, oybirliği). ↩
- 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/A ve m.18/B/1-a. ↩
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.344/1-2. ↩
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E.2023/4108, K.2024/2037, 26.06.2024. ↩
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu geçici m.1 (7409 sayılı Kanunla eklenen) ve geçici m.2 (7456 sayılı Kanunla eklenen). ↩
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E.2023/5249, K.2024/3281, 23.10.2024 (düzeltilerek onama, oybirliği), aynı Dairenin E.2022/6076, K.2022/7585, 11.10.2022 tarihli bozma kararını aktararak. ↩