Ortaklığın giderilmesi davası, eskiden kullanılan adıyla izale-i şuyu, birden fazla kişinin birlikte sahip olduğu bir malın, aralarında anlaşma kurulamadığında hakim eliyle bölüştürülmesini sağlar. Mahkeme önce malın aynen bölünüp bölünemeyeceğine bakar. Bölmek mümkün değilse ya da mal bu yüzden ciddi değer kaybedecekse açık artırmayla satış kararı verir ve bedel paylar oranında dağıtılır.
İçindekiler
Taşınmazlarda dava açmadan önce arabulucuya gitmek 1 Eylül 2023’ten beri zorunludur. Bu nedenle süreç çoğu dosyada mahkemeden değil, arabuluculuk bürosundan başlar.
Ortaklığın Giderilmesi Davasını Kimler Açabilir?
Paylı mülkiyette her paydaş, malın paylaşılmasını isteyebilir. Bu hakkın üç sınırı vardır: paydaşlar hukuki bir işlemle ortaklığı sürdürmeyi kararlaştırmış olabilir, mal sürekli bir amaca özgülenmiş olabilir ya da paylaşma uygun olmayan bir zamanda istenmiş olabilir.[1] Ortaklığı devam ettirme anlaşması en çok on yıl için yapılabilir ve taşınmazlarda resmi şekle bağlıdır.
Elbirliği mülkiyetinde, örneğin henüz paylaşılmamış bir mirasta, paylaştırma aksine bir hüküm yoksa paylı mülkiyet kurallarına göre yapılır (TMK m.703). Mirasçılar için ayrıca TMK m.642 vardır: her mirasçı, terekedeki malların aynen, olanak yoksa satış yoluyla paylaştırılmasını sulh mahkemesinden isteyebilir.
Davayı paydaşın kendi alacaklısı da açabilir: borçlunun payı haczedilmiş ve mal paylaşılmamışsa alacaklı, icra mahkemesinden aldığı yetki belgesiyle dava açar (İİK m.121). Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2025 tarihli bir kararında bu tür bir davayı “yetki belgesine dayalı olarak taşınmazın ortaklığının giderilmesi istemi” olarak nitelemiş ve satış kararını onamıştır.[2]
Dava Açmadan Önce Arabuluculuk Zorunlu mu?
Evet. 7445 sayılı Kanunla 6325 sayılı Kanuna eklenen m.18/B, taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda arabulucuya başvurmayı dava şartı yapmıştır. Hüküm 1 Eylül 2023’te yürürlüğe girmiştir; o tarihte mahkemelerde görülmekte olan davalara uygulanmaz.[3]
Arabuluculuk aşamasının işleyişi kanunda şöyle düzenlenmiştir:
- Arabulucu başvuruyu görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde sonuçlandırır, zorunlu hallerde bu süre en fazla bir hafta uzar.
- Geçerli bir mazereti olmadan ilk toplantıya gelmeyen paydaş, davada haklı çıksa bile karşı tarafın yargılama giderlerinin yarısından sorumlu tutulur.
- Anlaşma olmazsa düzenlenen son tutanak dava dilekçesine eklenir. Arabulucuya hiç gidilmeden açılan dava usulden reddedilir.
- Anlaşma olursa anlaşma belgesine taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur.
Şerhli anlaşma belgesinin taşınmazın devrini içermesi halinde taraflardan biri tapu müdürlüğünden tescil isteyebilir. Tescil, ayrıca resmi senet düzenlenmeden yapılır (6325 sayılı Kanun m.18/B/5). Kanunun güncel metni mevzuat.gov.tr üzerindeki Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu sayfasından izlenebilir.
Ortaklığın Giderilmesinde Görevli ve Yetkili Mahkeme Hangisidir?
Görevli mahkeme, dava konusunun değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesidir. Taşınmazlarda yetki kesindir: dava, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır ve taraflar bunu sözleşmeyle değiştiremez.[4]
Birden fazla taşınmaz varsa dava, bunlardan birinin bulunduğu yerde hepsi için açılabilir (HMK m.12/3). Mirasbırakanın terekesinin bütün olarak paylaştırılması istendiğinde ise ölen kişinin son yerleşim yeri mahkemesini kesin yetkili kılan HMK m.11 de göz önünde tutulmalıdır.
Paydaşlar başka şehirlerde otursa da bu kural değişmez. Urla’daki bir zeytinliğin paylaşımı, paydaşlardan biri İstanbul’da yaşasa bile Urla’nın bağlı olduğu yargı çevresindeki sulh hukuk mahkemesinde görülür. İzmir’de ilçe adliyelerinin listesi İzmir Adliyesi mülhakat sayfasında yer alır.
Sulh hukuk mahkemesinin görevine giren davalarda basit yargılama usulü uygulanır (HMK m.316/1-a). Cevap süresi dava dilekçesinin tebliğinden itibaren iki haftadır.
Davada Taraf Teşkili ve Mirasçılık Belgesi Neden Önemlidir?
Ortaklığın giderilmesi davasında bütün paydaşlar davada yer almak zorundadır. Davayı açan paydaş davacı, diğer paydaşların tamamı davalı olur. Tapuda malik olarak görünen kişi ölmüşse onun yerine mirasçıları davaya katılır.
Uygulamada en çok zaman alan adım budur. Yargıtay’ın bozma ve onama kararlarına konu olan dosyalarda, ölü tapu maliklerinin mirasçılarının mirasçılık belgesi ile belirlenmesi, kimliği tespit edilemeyen malikler için kayyım atanıp atanmayacağının araştırılması istenmiştir. Taraf teşkili tamamlanmadan esasa ilişkin karar verilemez.
Dava dilekçesine eklenmesi beklenen belgeler genel olarak şunlardır:
- Taşınmazın güncel tapu kaydı
- Ölen maliklerin mirasçılık belgeleri
- Paydaşların adres bilgileri
- Arabuluculuk son tutanağı
- Varsa muhdesat ve kullanım durumuna ilişkin belgeler
Mirası reddeden yasal mirasçının payı, miras açıldığında kendisi sağ değilmiş gibi hak sahiplerine geçer (TMK m.611). Bu nedenle mirasçılardan biri reddi miras yoluna gitmişse ret belgesi de dosyaya sunulmalıdır.
Aynen Taksim mi, Satış mı Karar Verilir?
Kanun önce aynen bölmeyi arar. Paydaşlar paylaşma biçiminde uzlaşamazsa hakim, malın aynen bölünmesine karar verir ve parçaların değeri denk değilse eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme yapılır. Bölme uygun görülmezse, özellikle mal önemli bir değer kaybına uğramadan bölünemiyorsa açık artırmayla satışa hükmedilir (TMK m.699).
| Konu | Aynen taksim | Satış yoluyla paylaşma |
|---|---|---|
| Ne zaman? | Mal değer kaybetmeden bölünebiliyorsa | Bölme uygun değil ya da değer kaybı varsa |
| Sonuç | Her paydaşa ayrı parça | Satış bedeli paylara göre dağıtılır |
| Denkleştirme | Eksik parçaya para eklenir | Gerekmez |
| Kimler alabilir? | Paydaşlar | Kural olarak herkese açık artırma |
Satışın yalnız paydaşlar arasında artırmayla yapılması, bütün paydaşların rızasına bağlıdır. Tek bir paydaş karşı çıkarsa artırma herkese açık yapılır.
BilgiKonut, tarla ya da bina gibi malın niteliği aynen taksimin mümkün olup olmadığını belirler. Bir apartman dairesinin fiziken bölünmesi çoğu zaman mümkün olmadığı için bu tür dosyalar genellikle satışla sonuçlanır.
Muhdesat İddiası Ortaklığın Giderilmesi Davasında Ne Zaman İleri Sürülür?
Muhdesat, ortak taşınmaz üzerine paydaşlardan birinin yaptığı bina, ağaç ya da benzeri eklentidir. Bunu yapan paydaş, satış bedelinden bu eklentinin değerini kendisi almak ister ve bu iddia ortaklığın giderilmesi davasının akışını değiştirir.
Zamanlama belirleyicidir. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2024 yılında, satış yoluyla ortaklığın giderilmesi kararı kesinleştikten sonra açılan muhdesat tespiti davasında hukuki yarar bulunmadığına ilişkin istinaf kararını onamıştır.[5] Onanan kararda, davacının hakkı varsa bunu sebepsiz zenginleşme davasıyla isteyebileceği belirtilmiştir.
UyarıMuhdesat iddiası, satış kararı verilmeden önce ortaklığın giderilmesi dosyasında açıkça ileri sürülmelidir. Aynı dosyada ilk derece mahkemesinin aktardığı uygulamaya göre, paydaşlar iddia üzerinde anlaşamazsa hak iddia eden tarafa asliye hukuk mahkemesinde dava açması için süre verilir ve bu dava bekletici sorun yapılır.
Satış Kararından Sonra İhale Süreci Nasıl Yürür?
Satış kararı verildiğinde hakim satış için bir memur görevlendirir ve taşınır ya da taşınmaz malların satışı İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre yapılır.[6] Uygulamada bu iş, sulh hukuk mahkemelerinin satış memurluğu üzerinden yürür.
İhalenin feshi, ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde istenebilir. Bu hak satış isteyen alacaklı, borçlu, resmi sicilde kayıtlı ilgililer, sınırlı ayni hak sahipleri ve pey sürerek ihaleye katılanlarla sınırlıdır.[7] 7571 sayılı Kanunla eklenen cümleye göre bunlar dışındaki kişilerin fesih talebi dosya üzerinden ve kesin olarak reddedilir.
Fesih istemini hangi mahkemenin inceleyeceği ayrı bir sorudur. Hukuk Genel Kurulu, ihalenin feshinde nispi harç ve teminata ilişkin bir uyuşmazlığı karara bağlarken bu noktaya da değinmiş, ortaklığın satış yoluyla giderilmesi satışlarında ihalenin feshi istemi için şu sonuca varmıştır:
“…ortaklığın giderilmesine karar vermiş olan sulh hukuk mahkemesi görevlidir.”
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E.2023/958, K.2024/226, 08.05.2024 (direnme kararının bozulması, oy çokluğu)
Kararda karşı oylar görev konusuna değil, üçüncü kişiden alınacak harç ve teminatın niteliğine ilişkindir.[8]
Ortaklığın Giderilmesi Davası Ne Kadar Sürer ve Hangi Masraflar Çıkar?
Kanunda bu dava için bir bitiş süresi yoktur. Süreyi belirleyen başlıca etkenler paydaş sayısı, tebligatların ne kadar sürede yapıldığı, mirasçılık belgesi ve kayyım gibi taraf teşkili işlemleri, keşif ve bilirkişi incelemesi ile kanun yolu aşamalarıdır. İki kardeşin paylı olduğu bir dairede dosya kısa sürede biterken, onlarca mirasçının bulunduğu eski bir tarlada yıllar alabilir.
Masraf kalemleri genellikle şunlardır: başvuru ve karar harçları, arabuluculuk ücreti, tebligat giderleri, keşif ve bilirkişi ücretleri, satış aşamasında ilan ve ihale giderleri. Karşı tarafa yükletilecek vekalet ücreti her yıl yayımlanan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi’ne göre belirlenir.
NotHarç tutarları 492 sayılı Harçlar Kanunu tarifelerine göre her yıl yeniden değerleme oranında güncellenir. 2026 yılı tutarları, 31.12.2025 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 98 Seri No.lu Harçlar Kanunu Genel Tebliği ile belirlenmiştir ve dava açılırken mahkeme veznesinden öğrenilmelidir.
Boşanma sonrasında eşlerin paylı sahip olduğu ev de bu yolla paylaşılabilir. İzmir’de boşanma davası sürecinde ya da anlaşmalı boşanma protokolü hazırlanırken ortak taşınmazın akıbeti önceden kararlaştırılırsa ayrıca bu davaya gerek kalmayabilir.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Hakkında Sık Sorulan Sorular
Ortaklığın giderilmesi davası nedir?
Birlikte sahip olunan bir malın, paydaşlar anlaşamadığında mahkeme kararıyla aynen bölünmesi ya da satılıp bedelinin paylara göre dağıtılmasıdır. Eski adı izale-i şuyudur.
Ortaklığın giderilmesi davası ne kadar sürer?
Kanunda sabit bir süre yoktur. Paydaş sayısı, tebligat, mirasçılık belgesi ve kayyım işlemleri, keşif ve bilirkişi incelemesi ile istinaf ve temyiz aşamaları süreyi belirler.
Paydaşlardan biri satışa karşı çıkarsa dava reddedilir mi?
Hayır. Paylaşmayı istemek her paydaşın hakkıdır. Karşı çıkan paydaş yalnızca satışın paydaşlar arasında yapılmasını engelleyebilir, bu durumda artırma herkese açık yapılır.
Arabulucuya gitmeden dava açılırsa ne olur?
Taşınmaz ortaklığında arabuluculuk dava şartıdır. Arabulucuya başvurulmadan açılan dava, başka bir işlem yapılmadan usulden reddedilir.
Hangi mahkemede dava açılır?
Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Taşınmazlarda dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılır, bu yetki kesindir.
Paydaşın alacaklısı ortaklığın giderilmesini isteyebilir mi?
Evet. Payı haczedilen paydaşın alacaklısı, icra mahkemesinden yetki belgesi alarak ortaklığın giderilmesi davası açabilir.
Kaynaklar
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.698 ve m.699. ↩
- Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E.2025/680, K.2025/926, 20.02.2025 (onama, oybirliği). ↩
- 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/A, m.18/B ve geçici m.3 (m.18/B ve geçici m.3, 7445 sayılı Kanunla eklenmiştir). ↩
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.4/1-b ve m.12. ↩
- Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E.2023/4029, K.2024/3080, 30.05.2024 (onama, oybirliği). ↩
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.322/2. ↩
- 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m.134/2 (7343 ve 7571 sayılı Kanunlarla değişik). ↩
- Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E.2023/958, K.2024/226, 08.05.2024. ↩