Ecrimisil, bir taşınmazı hak sahibinin rızası olmadan kullanan kişiden istenen haksız işgal tazminatıdır. Ecrimisil nedir sorusunun kısa cevabı, işgalcinin ödemediği ve en az taşınmazın getirebileceği kira geliri kadar olan kullanım bedelidir. Aşağıda hukuki nitelik, paydaşlar arasındaki özel kural, zamanaşımı, hesap yöntemi ve dava süreci sırayla anlatılıyor.
İçindekiler
Ecrimisil Ne Demek ve Hukuki Niteliği Nedir?
Ecrimisil nedir diye kanuna bakıldığında genel bir tanım bulunmaz. Dayanak, iyi niyetli olmayan zilyedin sorumluluğunu düzenleyen hükümdür.
Buna göre geri vermekle yükümlü olduğu şeyi haksız alıkoyan zilyet, verdiği zararlar ile elde ettiği ya da elde etmeyi ihmal ettiği ürünler karşılığında tazminat öder. İyi niyetli zilyet ise karineyle mevcut hakkına uygun kullandığı şey için kural olarak tazminat ödemez.[1]
Yargıtay, 08.03.1950 tarihli ve 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararına dayanarak haksız işgalin kira sözleşmesine benzetilemeyeceğini, niteliği itibarıyla haksız eylem olduğunu kabul eder. Bu nedenle işgalci “kira ödemiyorum, çünkü sözleşmemiz yok” diyerek kurtulamaz.
Ecrimisil nedir sorusunun hukuki cevabı da bu ayrımda yatar. Kira alacağı değil, haksız kullanımdan doğan bir tazminat söz konusudur. Ecrimisil, malikin yoksun kaldığı faydayı ve kullanımdan doğan yıpranmayı karşılar.
| Konu | Kira bedeli | Ecrimisil |
|---|---|---|
| Dayanak | Kira sözleşmesi | Haksız işgal |
| Tarafların iradesi | Karşılıklı anlaşma var | Malikin rızası yok |
| Borçlu | Kiracı | Kötü niyetli zilyet |
| Tutar | Sözleşmede yazan | Bilirkişi ile belirlenir |
Ecrimisil Davasını Kim, Kime Karşı Açabilir?
Davacı, taşınmazı kullanamayan malik ya da hak sahibidir. Malik ölmüşse hak mirasçılarına geçer ve sıfatları mirasçılık belgesi ile gösterilir. Tapuda malik görünmeyen ama kaydın yolsuz olduğunu ileri süren kişi ise önce mülkiyeti tapu iptali ve tescil davası ile kazanmalıdır.
Davalı, taşınmazı hukuki bir dayanağı olmadan elinde tutan kişidir. Sık karşılaşılan örnekler aşağıdadır.
- Tapulu bir arsanın malikten izin alınmadan ekilip biçilmesi
- Komşu parsele taşan yapı ya da duvar
- Ortak bir dairenin paydaşlardan biri tarafından tek başına kullanılması
- Ortak taşınmazın paydaşlardan birince kiraya verilip kira gelirinin paylaşılmaması
Kiracı ise ayrı bir konumdadır. Geçerli bir kira sözleşmesi sürerken kiracıdan ecrimisil değil kira bedeli istenir. Kira ilişkisi sona erdiği halde taşınmazın boşaltılmaması tahliye konusudur, bu konuda tahliye taahhütnamesi ayrı bir yol sağlar.
Paydaşlar Arasında Ecrimisil ve İntifadan Men Koşulu
Paylı mülkiyette her paydaş, diğerlerinin haklarıyla bağdaştığı ölçüde ortak maldan yararlanabilir (TMK m.693). Bu yüzden bir paydaşın ortak taşınmazı kullanması tek başına haksız işgal sayılmaz. Yargıtayın yerleşik kararlarında kural açıkça yazılıdır.
“Kural olarak, men edilmedikçe paydaşlar birbirlerinden ecrimisil isteyemezler.”
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E.2024/1475, K.2025/198, 13.01.2025 (bozma, oybirliği)
İntifadan men, ecrimisil istenen dönemden önce davacı paydaşın taşınmazdan ya da gelirinden yararlanmak istediğini davalı paydaşa bildirmesidir. Bildirim her türlü delille kanıtlanabilir, noter ihtarnamesi bunun en kolay ispat edilen biçimidir.
Aynı kararda bu kuralın yerleşik uygulamayla oluşmuş istisnaları da sayılmıştır.[2] Aşağıdaki hallerde intifadan men koşulu aranmaz.
- Taşınmaz kamu malıysa
- Bağ, bahçe gibi doğal ürün veren ya da işyeri, konut gibi kiraya verilerek gelir elde edilen bir yerse
- İşgalci paydaş taşınmazın tamamında hak iddia edip diğerlerinin paydaşlığını inkar ediyorsa
- Paydaşlar arasındaki kullanım anlaşmasıyla herkesin kullanacağı bölüm belirliyse
- Davacı daha önce aynı taşınmaz için el atmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil gibi bir dava açmış ya da icra takibi yapmışsa
Payından az yer kullandığını ileri süren paydaşın önünde başka bir yol da vardır. Payına karşılık çekişmesiz kullandığı bir yer varsa ecrimisil davası dinlenmez, sorun kesin sonuç getiren taksim ya da ortaklığın giderilmesi davası ile çözülür.
Ecrimisil Davasında Zamanaşımı Kaç Yıldır?
Ecrimisil için kanunda özel bir zamanaşımı maddesi yoktur. Süre, Yargıtayın 25.05.1938 tarihli ve 29/10 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararından gelir.
Bu karara göre ecrimisil davaları beş yıllık zamanaşımına tabidir ve süre dava tarihinden geriye doğru işler. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2025 tarihli kararlarında da bu ilkeyi aynen uygulamaktadır.
Türk Borçlar Kanunu kira bedelleri gibi dönemsel edimler için de beş yıllık süre öngörür. Ancak ecrimisil kira bedeli olmadığı için beş yıl kuralının kaynağı bu madde değil, içtihadı birleştirme kararıdır. Zamanaşımını hakim kendiliğinden dikkate almaz, davalının bunu ileri sürmesi gerekir.[3]
ÖnemliZamanaşımı savunması yapılmazsa mahkeme beş yıldan eski dönemler için de ecrimisile hükmedebilir. Davalı açısından bu savunmanın cevap dilekçesinde açıkça yer alması önem taşır.
Ecrimisil Nasıl Hesaplanır?
Ecrimisil miktarı teknik bilgi gerektirdiği için keşif ve bilirkişi incelemesiyle belirlenir. Bilirkişi raporunun somut bilgi ve belgeye dayanması, taraflarca ve hakimce denetlenebilir olması gerekir. Mahkeme davacının talebiyle bağlıdır, istenenden fazlasına hükmedemez.
Kira esasına göre hesapta Yargıtayın aradığı yöntem dört adımdan oluşur.
- Taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenir, gerekirse çevredeki benzer yerlerin kira bedelleri araştırılır.
- Dava konusu taşınmaz ile emsaller büyüklük, nitelik ve çevre özellikleri bakımından karşılaştırılır.
- İlk dönem için taşınmazın serbest şartlarda getirebileceği kira parası belirlenir.
- Sonraki dönemler, ilk dönem tutarına ÜFE artış oranının tamamı yansıtılarak bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.
Emsal kira araştırması, kira tespit davası dosyalarındaki bilirkişi incelemesine benzer. Fark, ecrimisilde bir sözleşme bedelinin değil, haksız kullanımın karşılığının bulunmasıdır. Yukarıdaki adımlar, arsa ve binalarda kira esasına göre yapılan talepler için Yargıtay kararlarında açıklanan yöntemdir.
Ecrimisil Davasında Hangi Deliller Kullanılır?
Ecrimisil davası çoğu zaman el atmanın önlenmesi istemiyle birlikte açılır. Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kişiye karşı istihkak davası açabileceği gibi her türlü haksız el atmanın önlenmesini de isteyebilir (TMK m.683). İki istem aynı dosyada görüldüğünde işgalin varlığı ve süresi tek keşifte tespit edilir.
Davacının dosyaya koyması gereken başlıca deliller şunlardır.
- Güncel tapu kaydı ve varsa paylı mülkiyet oranlarını gösteren belge
- İşgalin başladığı tarihi ve kapsamını gösteren tanık, fotoğraf ve keşif tutanağı
- Paydaşlar arasındaki davalarda intifadan men bildirimini kanıtlayan ihtarname
- Taşınmaz kiraya verilmişse kira sözleşmesi ve ödeme kayıtları
- Bölgedeki emsal kira sözleşmeleri
Davalı tarafın savunmaları da çoğunlukla aynı noktalara yönelir. Kullanımın malikin rızasıyla başladığı, bir kullanım anlaşması bulunduğu ya da intifadan men bildiriminin hiç yapılmadığı ileri sürülür.
Ecrimisil Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme Hangisidir?
Ecrimisil bir malvarlığı istemi olduğu için dava, değerine bakılmaksızın asliye hukuk mahkemesinde görülür. Uyuşmazlık taraflar arasındaki bir kira ilişkisinden doğuyorsa sulh hukuk mahkemesinin görevi gündeme gelir.[4] Kat mülkiyetine tabi bir yapıda Kat Mülkiyeti Kanununun uygulanmasından doğan uyuşmazlıklar da sulh mahkemesinde görülür (634 sayılı Kanun ek m.1).
Yetki, davanın kuruluşuna göre değişir. Ecrimisil, el atmanın önlenmesi istemiyle birlikte açılırsa taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Tek başına bir tazminat alacağı olarak istendiğinde davalının yerleşim yeri ve haksız fiilin işlendiği yer gibi genel kurallar uygulanır.
Örneğin Menemen’deki bir tarlanın işgali için, el atmanın önlenmesi de isteniyorsa dava tarlanın bulunduğu yerin asliye hukuk mahkemesinde açılır.
Harç, istenen ecrimisil tutarı üzerinden nispi olarak alınır. El atmanın önlenmesi gibi taşınmazın aynına ilişkin bir istemle birlikte açılan davada harç, taşınmazın değeri ile ecrimisil tutarının toplamı üzerinden hesaplanır.[5]
NotHarç oranları ve maktu tutarlar 492 sayılı Harçlar Kanunu tarifelerine göre her yıl güncellenir. 2026 yılı tutarları, 31.12.2025 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 98 Seri No.lu Harçlar Kanunu Genel Tebliği ile belirlenmiştir, güncel tutar dava açılırken mahkeme veznesinden öğrenilmelidir.
Ecrimisil Davasında Arabuluculuk Dava Şartı mı?
Taşınmazlara ilişkin zorunlu arabuluculuk, 6325 sayılı Kanunun 18/B maddesinde dört başlıkla sınırlıdır. Bunlar kira ilişkisi, paylaştırma ve ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti ve komşu hakkı uyuşmazlıklarıdır.[6] Ecrimisil bu listede kendi adıyla yer almaz.
Buna karşılık ecrimisil istemi bu başlıklardan birine bağlı olabilir. Ortak bir apartmanda kat malikleri arasındaki kullanım uyuşmazlığı ya da sona eren bir kira ilişkisinin ardından doğan alacak bunun örnekleridir. Kanunun güncel metni mevzuat.gov.tr üzerindeki Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu sayfasında yer alır.
UyarıDava şartı olan bir uyuşmazlıkta arabulucuya başvurulmadan dava açılırsa dava, başka bir işlem yapılmadan usulden reddedilir. Uyuşmazlığın hangi ilişkiden doğduğu dava açılmadan önce netleştirilmelidir.
Hazine ve İdare Ecrimisili Nasıl İşler?
Devletin özel mülkiyetindeki ya da hüküm ve tasarrufu altındaki taşınmazlar, özel bütçeli idarelerin taşınmazları ve Vakıflar Genel Müdürlüğünün idare ettiği mazbut vakıf taşınmazları için ayrı bir düzen vardır. Bu yerleri işgal eden kişiden ecrimisil, idarenin üç kişilik komisyonunca tespit tarihinden geriye doğru beş yılı geçmemek üzere belirlenir.[7]
Bu düzenin özel kişiler arasındaki ecrimisilden farkları aşağıda sıralanmıştır.
- İdarenin zarara uğramış olması gerekmez, işgalcinin kusuru da aranmaz.
- Ecrimisile itiraz edilmezse yüzde yirmi, peşin ödenirse ayrıca yüzde on beş indirim uygulanır (6009 sayılı Kanunla 23.07.2010 tarihinde eklenen cümle).
- Rızaen ödenmeyen ecrimisil 6183 sayılı Kanuna göre amme alacağı olarak tahsil edilir.
- İşgal edilen yer, idarenin talebiyle mülki amirce en geç 15 gün içinde boşaltılır.
Maddenin tam metni Devlet İhale Kanunu sayfasında okunabilir. İdare ecrimisilinde tutarı mahkeme değil komisyon belirler, bu nedenle ihbarnamedeki dönem ve hesap ayrıntısı dikkatle incelenmelidir.
Ecrimisil Hakkında Sık Sorulan Sorular
Ecrimisil ne demek?
Bir taşınmazı hak sahibinin rızası olmadan kullanan kötü niyetli zilyetten istenen haksız işgal tazminatıdır. En azı, taşınmazın o dönemde getirebileceği kira geliri kadardır.
Ecrimisil kaç yıl geriye dönük istenebilir?
Yargıtay içtihadına göre ecrimisil davaları beş yıllık zamanaşımına tabidir ve süre dava tarihinden geriye doğru işler. Davalı zamanaşımını ileri sürmezse mahkeme bunu kendiliğinden dikkate almaz.
Kardeşim ortak evi tek başına kullanıyor, ecrimisil isteyebilir miyim?
Kural olarak önce yararlanma isteğinizi ona bildirmeniz, yani intifadan men gerekir. Ev kiraya verilip gelir elde ediliyorsa ya da kardeşiniz paydaşlığınızı inkar ediyorsa bu koşul aranmaz.
Ecrimisil miktarını kim belirler?
Mahkeme, keşif sırasında bilirkişi incelemesi yaptırır. Bilirkişi emsal kira bedellerini karşılaştırarak ilk dönemi belirler, sonraki dönemler ÜFE artışı gözetilerek hesaplanır.
Ecrimisil davası hangi mahkemede açılır?
Kural olarak asliye hukuk mahkemesinde açılır. El atmanın önlenmesiyle birlikte istenirse taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.
Hazinenin gönderdiği ecrimisil ihbarnamesi ödenmezse ne olur?
2886 sayılı Kanun m.75’e göre rızaen ödenmeyen ecrimisil, amme alacaklarının tahsiline ilişkin 6183 sayılı Kanun hükümlerine göre tahsil edilir.
Kaynaklar
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.993 ve m.995. ↩
- Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E.2024/1475, K.2025/198, 13.01.2025 (bozma, oybirliği). Kararda istisnalar için Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 27.02.2002 tarihli, 2002/3-131 E., 2002/114 K. sayılı kararına atıf yapılmıştır. ↩
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.147/1 ve m.161. ↩
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.2, m.4/1-a, m.6, m.12 ve m.16. ↩
- 492 sayılı Harçlar Kanunu m.16. ↩
- 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/A ve m.18/B (m.18/B, 7445 sayılı Kanunla eklenmiştir). ↩
- 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu m.75. ↩