Mirasbırakan tapulu taşınmazını gerçekte bağışlamak istediği halde tapuda bedelli bir satış ya da bakım karşılığı devir gibi gösterirse, mirası çiğnenen mirasçılar muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davası açabilir. Dayanak, Yargıtay’ın 01.04.1974 tarihli, 1/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararıdır. Dava için kanunda bir süre öngörülmemiştir, ancak mal kaçırma amacını ispat yükü davacıdadır.
İçindekiler
Muris Muvazaası Nedir?
Muvazaa, tarafların gerçek iradelerini gizleyerek görünüşte başka bir sözleşme yapmasıdır. Borçlar Kanunu, sözleşmenin yorumunda tarafların gerçek amaçlarını gizlemek için kullandıkları sözcüklere değil, gerçek ve ortak iradelerine bakılacağını söyler (TBK m.19). Muris muvazaasında görünen işlem satıştır, gizlenen işlem ise bağıştır.
Yargıtay bu türü nispi muvazaa olarak niteler. Mirasbırakan devri gerçekten ister, yalnız devrin karşılıksız olduğunu saklar.
Kararlarda görünen işlem olarak en çok satış sözleşmesi, ardından ölünceye kadar bakma sözleşmesi geçer. İki halde de tapudaki resmi senette bir karşılık yazılıdır. Oysa mirasbırakanın asıl amacı, taşınmazı karşılıksız olarak bir mirasçıya ya da yabancıya geçirmektir.
“Söz konusu muvazaada mirasbırakan gerçekten sözleşme yapmak ve tapulu taşınmazını devretmek istemektedir.”
Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E.2025/5661, K.2026/3736, 06.05.2026 (bozma, oybirliği)
Bu yazı yalnız mirasbırakanın sağlığındaki muvazaalı devirleri anlatır. Vekaletin kötüye kullanılması, ehliyetsizlik, aldatma gibi diğer sebepler ve iyi niyetli üçüncü kişinin korunması tapu iptali ve tescil davası yazısında ele alınır.
1974 Tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı Ne Söyler?
Yargıtay’ın 01.04.1974 tarihli, 1/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı, muris muvazaasının temel kuralını koyar. Yargıtay’ın 2026 kararları bu kuralı aynı gerekçeyle uygulamaya devam etmektedir.
Gerekçe iki adımdan oluşur. Görünen satış sözleşmesi tarafların gerçek iradesine uymadığı için geçersizdir. Gizlenen bağış ise tapuda resmi şekilde yapılmadığından şekil şartını taşımaz ve o da geçersiz kalır.
Taşınmaz devrini amaçlayan sözleşmelerin resmi şekle bağlılığı TMK m.706 ve TBK m.237’de yazılıdır.[1] İlgili maddelerin güncel metni Türk Borçlar Kanunu sayfasından okunabilir.
Bu kurala göre dava açma hakkı saklı paya bağlı değildir. Saklı payı bulunsun ya da bulunmasın, miras hakkı zedelenen her mirasçı resmi senedin muvazaa nedeniyle geçersiz olduğunun tespitini ve tapu kaydının iptalini isteyebilir.[2]
Muris Muvazaasının Unsurları
Davanın kabulü için aşağıdaki unsurların birlikte bulunması gerekir:
- Mirasbırakan sağlığında tapuya kayıtlı bir taşınmazı devretmiş olmalıdır.
- Devir tapuda karşılıklı bir işlem, örneğin bedelli satış ya da bakım sözleşmesi olarak gösterilmiş olmalıdır.
- Mirasbırakanın gerçek iradesi bağışlamak olmalıdır.
- Asıl amaç mirasçılardan mal kaçırmak olmalıdır.
Tapu kaydı şartı belirleyicidir. Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 2026’da onadığı bir kararda taşınmaz, kadastro tespitiyle doğrudan davalı adına yazılmıştı.
Bu dosyada kadastrodan önce tapuda kaydı bulunmayan taşınmazın devri, şekle bağlı olmayan elden bağışlama sayıldı. İçtihadı Birleştirme Kararının bu taşınmaza uygulanamayacağı sonucuna bu gerekçeyle varıldı.[3]
| Durum | Muris Muvazaası İncelenir mi? |
|---|---|
| Satış olarak tescil edilen gizli bağış | Evet |
| Bakım sözleşmesi olarak gösterilen gizli bağış | Evet |
| Tapuda açıkça yapılmış bağış | Hayır, tenkis gündeme gelir |
| Tapusuz taşınmazın kadastroda başkasına yazılması | Hayır, kararda uygulanmadı |
Muris Muvazaasında İspat ve Deliller
Mirasbırakanın mal kaçırma kastı açıkça saptanmalıdır. Yargıtay’a göre bunu ispat yükü HMK m.190 ve TMK m.6 gereği davacıdadır. Kararlarda tanık beyanları, tarafların ekonomik durum araştırması, keşif ve bilirkişi raporları birlikte değerlendirilir.
Dosyalarda öne çıkan göstergeler şunlardır:
- Mirasbırakanın satış yapmayı gerektiren bir ihtiyacının bulunup bulunmadığı.
- Alıcının devir tarihindeki yaşı, geliri ve bedeli ödeyecek gücü.
- Tapuda gösterilen bedel ile taşınmazın gerçek değeri arasındaki fark.
- Devredilen malın mirasbırakanın bütün mal varlığı içindeki ağırlığı.
- Diğer mirasçılara da mal verilip verilmediği.
Bu göstergeler tek tek değil, bir bütün olarak tartılır. Davası kabul edilen bir dosyada alıcı torun devir tarihinde dokuz yaşındaydı, mirasbırakanın satış ihtiyacı yoktu ve devredilen taşınmazlar mal varlığına göre makul sınırı aşıyordu. Davalı bedeli ödediğini ileri sürmüş, ancak bunu gösteren bir delil sunamamıştı.
Sonuç her dosyada aynı olmaz. Yargıtay 06.05.2026 tarihli kararında, mirasbırakanın ölümünden yaklaşık altı ay önce torununa satış gösterilen taşınmaz için davayı kabul eden kararı bozdu. Tanıkların mal kaçırmayı gerektiren somut bir olgu anlatmadığına dikkat çekti.
“bedel düşüklüğünün tek başına muvazaaya kanıt olmayacağı”
Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E.2025/5661, K.2026/3736, 06.05.2026 (davalı yararına bozma, oybirliği)
ÖnemliDavacı, mirasbırakanın kendisinden neden mal kaçırmak isteyeceğini somut olaylarla açıklamalıdır. Dilekçede yalnız “bedel düşük gösterildi” demek, davanın kabulü için yeterli görülmeyebilir.
Muris Muvazaası Davasında Zamanaşımı Var mı?
Muris muvazaasına dayalı tapu iptali için kanunda zamanaşımı ya da hak düşürücü süre yoktur. Davalılar uzun sürenin geçmesini çoğu zaman dürüstlük kuralına aykırılık olarak savunur.
Yargıtay’ın incelediği dosyalarda belirleyici olan süre değil, ispattır. Gerekçe, geçersiz bir işlemin zaman geçmesiyle geçerli hale gelmemesidir. Mirasbırakanın ölümünden çok sonra açılan dava da bu yüzden kural olarak dinlenir.
Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 25.03.2026 tarihli kararına konu dosya bunun açık bir örneğidir. Mirasbırakan 1975’te taşınmazlarını o tarihte dokuz yaşında olan torununa satış gösterilerek devretmiş, 1981’de ölmüş, dava 2020’de açılmıştı.
Bölge adliye mahkemesi kızlardan mal kaçırıldığını kabul etti, uzun sürenin dava açmayı hakkın kötüye kullanılması yapmayacağını belirtti. Aynı kararda, mirasbırakandan değil üçüncü kişiden satın alındığı anlaşılan bir parsel için talep reddedildi. Yargıtay bu kararı onadı.[4]
Aynı dosyada bağış yoluyla yapılan devirler için istenen tenkis ise süre nedeniyle reddedildi. Mirasbırakan 1981’de öldüğünden, o tarihte yürürlükte olan 743 sayılı Medeni Kanunun süresi uygulanmıştı. Muvazaa için süre olmaması, aynı davadaki tenkis istemini süreden kurtarmaz.
Sürenin olmaması davayı geciktirmek için bir gerekçe değildir. Yıllar geçtikçe tanıklara ulaşmak, devir tarihindeki ekonomik durumu ve gerçek değeri gösteren belgeleri bulmak zorlaşır. Bu da ispat yükünü taşıyan davacının aleyhine işler.
Saklı Payı Olmayan Mirasçı ve Kardeşler Arasında Tapu İptali
Muris muvazaası davası saklı pay şartına bağlı değildir. Çocuğu ve ana babası olmayan bir kişinin kardeşleri saklı paylı mirasçı sayılmaz, tenkis de isteyemez. Buna karşılık mirasbırakan taşınmazını satış gibi göstererek bir yabancıya bağışlamışsa, yasal mirasçı olan kardeşler bu davayı açabilir.
Kardeşler arasındaki uyuşmazlıkların çoğunda ise ana ya da baba taşınmazı çocuklarından birine devretmiştir. Burada Yargıtay, mirasbırakanın gerçekten mal kaçırmak mı yoksa çocukları arasında bir denge kurmak mı istediğine bakar.
22.04.2026 tarihli kararda baba, davacı çocuğuna ve diğer çocuğuna da taşınmaz devretmişti. Mal kaçırma kastı ispatlanamadığı için davanın reddi onandı.[5]
Aynı dosyada taşınmaz sonradan üçüncü bir kişiye satılmıştı. Bu nedenle tapu iptali yerine miras payı oranında tazminat, olmazsa tenkis istenmişti. Taşınmaz el değiştirdiğinde talebin bu şekilde kurulması gerekebilir.
BilgiDevir geçerliyse ve sorun yalnız paylı taşınmazın birlikte kullanılamaması ise tapu iptali sonuç vermez. Paydaşlığı sona erdirmek için ortaklığın giderilmesi davası açılır.
Muris Muvazaası ile Tenkis Davası Birlikte Nasıl Açılır?
Uygulamada dilekçe genellikle kademeli kurulur. Önce muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil, bu olmazsa tenkis, o da olmazsa bedel istenir.
İki yolun şartları farklıdır. Tenkis yalnız saklı paylı mirasçıya açıktır, bir yıllık ve on yıllık sürelere bağlıdır ve geçerli bir kazandırmayı indirir. Saklı pay oranları, tenkis sırası ve süreler tenkis davası yazısında anlatılır.
Kademeli kurgunun önemi, 29.04.2026 tarihli onama kararına konu dosyada görülür. Orada tapu iptali, olmazsa bedel, olmazsa tenkis istenmişti. Taşınmaz tapusuz olduğu için muvazaa istemi reddedildi, tenkis istemi de bir yıllık süre geçtiği için kabul edilmedi.
Muris Muvazaası Davasında Mahkeme ve Taraflar
Muris muvazaası nedeniyle tapu iptali istemine asliye hukuk mahkemesi bakar. Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m.12). İzmir’deki bir taşınmaz için dava, taşınmazın bulunduğu ilçenin bağlı olduğu yargı çevresindeki asliye hukuk mahkemesinde açılır.[6]
Davacı, mirasçılık sıfatını mirasçılık belgesi ile gösterir. Kararlarda tescil, davacının miras payı oranında istenmektedir. Dava, tapuda malik görünen ve devri alan kişiye, o ölmüşse mirasçılarına karşı açılır.
Harç, gider avansı ve dava sürerken tapuya şerh konulması tapu iptali davalarında ortak konulardır ve ayrıntıları genel yazıda yer alır. İzmir’deki diğer miras uyuşmazlıkları için İzmir’de miras davaları sayfasına bakılabilir.
UyarıMirası reddeden yasal mirasçının payı, kendisi sağ değilmiş gibi diğer hak sahiplerine geçer (TMK m.611). Mirası reddetme kararı verilirken, muvazaalı bir devre karşı dava imkanının da bu payla birlikte gideceği hesaba katılmalıdır.
Muris Muvazaası Nedeniyle Tapu İptali Hakkında Sık Sorulan Sorular
Muris muvazaası davası için süre var mı?
Yoktur. Kanunda zamanaşımı ya da hak düşürücü süre öngörülmemiştir ve dava mirasbırakanın ölümünden uzun yıllar sonra da açılabilir.
Saklı payı olmayan mirasçı bu davayı açabilir mi?
Açabilir. İçtihadı Birleştirme Kararına göre davayı açmak için saklı pay gerekmez. Miras hakkı zedelenen her yasal mirasçı bu yola başvurabilir.
Bedelin düşük gösterilmesi muvazaayı kanıtlar mı?
Tek başına kanıtlamaz. Mirasbırakanın satış ihtiyacı, alıcının ödeme gücü ve mal kaçırmayı gerektiren somut nedenler birlikte değerlendirilir.
Kardeşler arasında tapu iptali davası nasıl sonuçlanır?
Ana ya da baba çocukları arasında denge kurmak için devir yaptıysa dava reddedilir. Belirli bir çocuktan mal kaçırma amacı ispatlanırsa tapu miras payı oranında iptal edilir.
Taşınmaz başkasına satılmışsa ne istenir?
Tapu iptali yerine, devri alan mirasçıdan miras payı oranında tazminat istenebilir. Dilekçede bu talep, tenkisle birlikte kademeli olarak kurulabilir.
Muris muvazaası davası hangi mahkemede açılır?
Asliye hukuk mahkemesinde açılır. Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.
Kaynaklar
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.706; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.19 ve m.237 (mevzuat.gov.tr metni, erişim 19.10.2026). ↩
- Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E.2025/5661, K.2026/3736, 06.05.2026 (bozma, oybirliği); kararda 01.04.1974 tarihli, 1/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararına atıf yapılmıştır. ↩
- Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E.2026/2834, K.2026/3510, 29.04.2026 (onama, oybirliği). ↩
- Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E.2026/1420, K.2026/2211, 25.03.2026 (onama, oybirliği). ↩
- Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E.2025/4859, K.2026/3373, 22.04.2026 (onama, oybirliği). ↩
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.2, m.12 ve m.190 (mevzuat.gov.tr metni, erişim 19.10.2026). ↩