Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralananı belli bir tarihte boşaltacağını kiraya verene yazılı olarak üstlendiği belgedir. Geçerli olması için kiralanan kiracıya teslim edildikten sonra verilmesi, yazılı olması ve boşaltma tarihinin belli olması gerekir (TBK m.352/1). Kiracı o tarihte çıkmazsa kiraya veren, bir ay içinde icra takibi başlatarak ya da dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir.
İçindekiler
Belge kiracı aleyhine sonuç doğurduğu için mahkemeler şekline ve veriliş zamanına sıkı bakar. Uygulamada sık tartışılan sorulardan biri, taahhüdün kira sözleşmesiyle aynı anda imzalanıp imzalanmadığıdır.
Tahliye Taahhütnamesi Hangi Kiralarda Kullanılır?
Tahliye taahhüdüne dayalı sona erdirme, Türk Borçlar Kanunu’nun konut ve çatılı işyeri kiralarına ayrılan bölümünde düzenlenmiştir.[1] Bu hükümler, niteliği gereği geçici kullanıma ayrılmış taşınmazların altı ay ya da daha kısa süreyle kiralanmasında uygulanmaz (TBK m.339).
Dava yoluyla sona erdirmeye ilişkin bu kurallar kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK m.354). Sözleşmeye “kiraya veren dilediği zaman tahliye ettirebilir” gibi bir madde yazılması, kanunun aradığı şartları ortadan kaldırmaz.
Taahhüt tek başına bir tahliye sebebidir ve kiraya verenin ihtiyaç gibi bir gerekçe göstermesini gerektirmez. Kiracı, taahhüdü kendi iradesiyle verdiği için kanun bu belgeye güçlü bir sonuç bağlamıştır.
Taahhüt bulunmayan dosyalarda kiraya veren ancak kanunda sayılan diğer sebeplere dayanabilir:
- Kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ya da bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri ihtiyacı (TBK m.350)
- Yeniden inşa ya da esaslı onarım nedeniyle kiralananın kullanılamaması (TBK m.350)
- Kiralananı sonradan edinen yeni malikin ihtiyacı (TBK m.351)
- Kira bedeli için iki haklı ihtara sebep olunması ya da kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırlarında oturmaya elverişli konutunun bulunması (TBK m.352/2-3)
Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Şartları Nelerdir?
Kanun metninden ve Yargıtay kararlarından çıkan şartlar aşağıdaki tabloda toplanmıştır:
| Şart | Ne anlama gelir? | Eksikse |
|---|---|---|
| Yazılı şekil | Kiracının imzasını taşıyan belge | Taahhüde dayanılamaz |
| Teslimden sonra verilme | Kiracı kiralananda otururken imzalanması | Taahhüt geçersiz sayılır |
| Belli tarih | Boşaltma günü açık ya da kesin biçimde belirlenebilir | Takip ve dava dayanaksız kalır |
| Serbest irade | Yanılma, aldatma ya da korkutma olmaması | Kiracı bağlı olmadığını bildirebilir |
Teslim şartı en sık tartışılan konudur. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, kiralanacak binanın henüz bitmediği ve kiracıya teslim edilmediği bir dosyada, sözleşmeyle birlikte alınan taahhüdü geçersiz saymıştır:[2]
“taahhüdün kiralananda oturmakta iken verilmiş olması geçerlilik şartıdır.”
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, E.2023/9521, K.2024/2557, 24.01.2024 (gerekçe değiştirilerek onama, oybirliği)
Aynı kararda taahhüde eklenen bir koşulun, o dosyada taahhüdün geçerliliğini etkileyecek nitelikte olmadığı da belirtilmiştir. Belirleyici olan, kiracılığın başlayıp başlamadığıdır.
Tarih alanı boş bırakılmış bir belge ayrı bir risk taşır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin onadığı bir kararda, kiracının tarih yazılmamış kağıda imza atması halinde boşlukların kiraya veren tarafından doldurulmasını kabul etmiş sayılacağı kabul edilmiştir. Boş imzalı belgenin anlaşmaya aykırı doldurulduğu iddiası ise tanıkla değil, ancak yazılı delille ispatlanabilir.[3]
Örnek Tahliye Taahhütnamesinde Hangi Bilgiler Bulunur?
Kanun belirli bir kalıp öngörmez. Bir tahliye taahhütnamesi örneğinde madde düzeyinde şu bilgilerin yer alması beklenir:
- Kiraya verenin ve kiracının adı, kimlik ve adres bilgileri
- Kiralananın açık adresi ve niteliği (konut ya da işyeri)
- Dayanılan kira sözleşmesinin tarihi
- Taahhütnamenin düzenlendiği tarih
- Gün, ay ve yıl olarak boşaltma tarihi
- Kiralananın o tarihte boş olarak teslim edileceğine dair kayıtsız beyan
- Kiracının ya da şirket kiracıda yetkilinin imzası
Düzenleme tarihinin kira başlangıcından sonra olması, belgenin sonradan tartışılmasını azaltır. Şirket kiracılarda imzanın yetkili kişiye ait olması ayrıca önemlidir. Benzer belgelerin genel yapısı için dilekçe örnekleri sayfasına bakılabilir.
BilgiNoter onayı geçerlilik şartı değildir. Ancak İİK m.275’e göre taahhüt noterce düzenlenmiş, tarih ve imzası onaylanmış ya da ikrar edilmiş bir belgeyse kiracının itirazı icra mahkemesinde daha kolay kaldırılır.
Tahliye Taahhüdüne Dayalı İcra Takibi Nasıl İlerler?
Kiraya veren, taahhüt edilen tarihten başlayarak bir ay içinde icra dairesine başvurur. Taahhüde dayalı ilamsız takipte kiracıya örnek 14 tahliye emri gönderilir. Kanundaki sıra şöyledir:[4]
- Tahliye emri kiracıya tebliğ edilir ve taşınmazı on beş gün içinde boşaltması istenir.
- Kiracı itiraz edecekse tebliğden itibaren yedi gün içinde icra dairesine bildirir. İtiraz takibi durdurur.
- Kiraya veren, icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ister. Belge noterlikçe düzenlenmiş, onaylanmış ya da ikrar edilmişse ve kiracı aynı nitelikte bir uzatma belgesi gösteremezse itiraz kaldırılır.
- İtiraz yoksa ya da kaldırılırsa kiralanan zorla boşaltılarak kiraya verene teslim edilir.
Taşınmazda kiracıdan başka biri oturuyorsa İİK m.276 devreye girer. Kiracının eşi, altsoyu ve üstsoyu, ikinci dereceye kadar kan ve kayın hısımları, iş ortakları ve onunla birlikte oturduğu anlaşılan kişiler bu hükmün uygulanmasında üçüncü kişi sayılmaz.
İcra mahkemesinin incelemesi belgeyle sınırlıdır. Bu yüzden imza ya da tarih ciddi biçimde tartışılıyorsa kiraya veren, sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali ve tahliye davası açma yoluna gider. İcra ve İflas Kanunu’nun güncel metni mevzuat.gov.tr üzerinden izlenebilir.
Tahliye Taahhütnamesi Var, Kiracı Çıkmıyor: Bir Aylık Süre Nasıl İşler?
TBK m.352/1’deki bir aylık süre, taahhütte yazan boşaltma tarihinden başlar. Kiraya veren bu süre içinde ya icra takibi başlatmalı ya da dava açmalıdır. Takip ya da dava bu süreden sonra yapılırsa taahhüde dayanılamaz.
Boşaltma tarihi geldiğinde kiracıya ayrıca ihtarname gönderilmesi, TBK m.352/1’de aranan bir şart değildir. Madde yalnız taahhüdün varlığını ve bir aylık süre içinde icraya ya da mahkemeye başvurulmasını arar.
Örneğin taahhütte boşaltma tarihi 31 Ağustos olarak yazılmışsa, takibin en geç 30 Eylül’e kadar başlatılması gerekir. Süre kaçırıldığında sözleşme, belirli süreli kiralarda kanun gereği bir yıl daha uzamış sayılabilir (TBK m.347).
UyarıBir aylık süreyi kaçıran kiraya veren, taahhüde dayanarak yeniden takip başlatamaz. Bu durumda yalnız ihtiyaç ya da iki haklı ihtar gibi kanunda sayılan diğer tahliye sebepleri kalır.
Tahliye Taahhüdünde Arabuluculuk Şartı Uygulanır mı?
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak 1 Eylül 2023’ten beri dava şartıdır. Kanun, kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümleri bu şartın dışında tutmuştur.[5]
Buna göre tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi arabulucuya gitmeden başlatılabilir. Kiraya veren takip yerine doğrudan tahliye davası açmayı seçerse önce arabuluculuk bürosuna başvurması gerekir. Başvurudan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar hak düşürücü süre işlemez.
Görev bakımından da aynı ayrım vardır. Kira ilişkisinden doğan davalar sulh hukuk mahkemesinde görülür, ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler bu görev kuralının dışındadır (HMK m.4/1-a).
Kiracı Tahliye Taahhütnamesine Karşı Hangi Savunmaları Yapabilir?
Kiracının ileri sürebileceği başlıca itirazlar şunlardır:
- Belgedeki imzanın kendisine ait olmadığı
- Taahhüdün kiralananın tesliminden önce ya da sözleşmeyle aynı anda verildiği
- Boşaltma tarihinin belli olmadığı
- Kiranın sonradan yenilendiği ya da uzatıldığı
- Taahhüdün yanılma, aldatma ya da korkutma altında verildiği
Son savunma için süre sınırı vardır. Yanılma ya da aldatmayı öğrendiği veya korkutmanın etkisinin kalktığı andan başlayarak bir yıl içinde bağlı olmadığını bildirmeyen taraf, işlemi onamış sayılır.[6] İmzasını inkar ettiği halde imzanın kendisine ait olduğu anlaşılan taraf hakkında İİK m.275 ayrıca para cezası öngörür.
Kiranın yenilendiği ya da uzatıldığı savunması da belgeye dayanmalıdır. Noterlikçe düzenlenmiş ya da onaylanmış bir taahhütte, kiracı aynı kuvvette bir yenileme veya uzatma belgesi gösteremezse icra mahkemesi itirazı kaldırır (İİK m.275).
Kiraya veren öldüyse taahhüde dayanma hakkı onun mirasçılarına geçer. Mirasçılık sıfatı mirasçılık belgesi ile gösterilir, kiralanan birden çok mirasçıya kaldıysa ve paylaşımda uzlaşılamıyorsa mülkiyet tarafındaki yol ortaklığın giderilmesi davasıdır.
Tahliye Davasında Harç ve Dava Değeri Nasıl Belirlenir?
Taşınmazın tahliyesi davalarında karar ve ilam harcı, yazılı sözleşme olsun ya da olmasın bir yıllık kira bedeli üzerinden alınır (492 sayılı Harçlar Kanunu m.17). Harcın eksik yatırılması dosyanın esasını incelemeyi durdurur.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2024 yılında, tahliye taahhüdüne dayalı itirazın iptali ve tahliye davasında, son dönem yıllık kira bedelinden düşük bir değer üzerinden harç yatırıldığı için kararı bozmuştur.[7] Daireye göre mahkeme önce eksik harcı tamamlatmalı, tamamlanmazsa dosyayı işlemden kaldırmalıdır.
NotHarç oranları ve maktu tutarlar 492 sayılı Harçlar Kanunu tarifelerine göre belirlenir ve her yıl güncellenir; 2026 yılı tutarları 31.12.2025 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 98 Seri No.lu Harçlar Kanunu Genel Tebliği ile ilan edilmiştir.
Kira bedeli üzerindeki uyuşmazlık tahliyeden ayrı bir konudur. Kiracı çıkmamakla birlikte kira artışında anlaşma yoksa kiraya veren için kira tespit davası ayrıca gündeme gelir.
Tahliye Taahhütnamesi Hakkında Sık Sorulan Sorular
Tahliye taahhütnamesi nedir?
Kiracının kiralananı belli bir tarihte boşaltacağını kiraya verene yazılı olarak üstlendiği belgedir. Kiralananın tesliminden sonra verilmesi gerekir.
Kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanan tahliye taahhüdü geçerli mi?
Taahhüdün kiracı kiralananda otururken verilmesi geçerlilik şartıdır. Sözleşmeyle birlikte, teslimden önce alınan taahhüt bu şartı karşılamaz.
Tahliye taahhütnamesi var ama kiracı çıkmıyor, ne yapılır?
Kiraya veren, boşaltma tarihinden itibaren bir ay içinde icra dairesinde tahliye takibi başlatır ya da sulh hukuk mahkemesinde dava açar.
Tahliye taahhütnamesinin noterden yapılması zorunlu mu?
Hayır, yazılı olması yeterlidir. Noterce düzenlenmiş ya da onaylanmış belgede kiracının itirazı icra mahkemesinde daha kolay kaldırılır.
Tahliye emrine itiraz süresi kaç gündür?
Kiracı, tahliye emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde icra dairesine itiraz edebilir. İtiraz takibi durdurur.
Tahliye taahhüdüne dayalı takipte arabulucuya gitmek gerekir mi?
İlamsız icra yoluyla tahliye, kira uyuşmazlıklarındaki zorunlu arabuluculuğun dışındadır. Doğrudan tahliye davası açılacaksa önce arabulucuya başvurulur.
Kaynaklar
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.339, m.352/1 ve m.354. ↩
- Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, E.2023/9521, K.2024/2557, 24.01.2024 (gerekçe değiştirilerek onama, oybirliği). ↩
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E.2022/8302, K.2023/167, 21.02.2023 (onama, oybirliği), Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 28.05.2008 tarihli, E.2008/369, K.2008/394 sayılı kararına atıfla. ↩
- 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m.272, 273, 274, 275 ve 276. ↩
- 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/A/15 ve m.18/B/1-a. ↩
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.39. ↩
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E.2024/2557, K.2024/2759, 02.10.2024 (bozma, oybirliği). ↩