5 yılını dolduran kiracının tahliyesi, yalnızca beş yılın geçmiş olmasına dayanılarak istenemez. Beş yıl, kira bedelinin emsallere göre yeniden belirlenebildiği eşiktir. Kiraya verene sebep göstermeden sözleşmeyi bitirme imkanı veren süre ise on yıllık uzama süresidir ve bu hak yazılı, zamanında yapılmış bir fesih bildirimine bağlıdır.
İçindekiler
Bu iki süre çoğu zaman birbirine karıştırılır. Aşağıda beş yılın gerçekte neyi değiştirdiği, on yıllık sürenin nasıl hesaplandığı ve bildirimin hangi takvimle yapılacağı örneklerle gösterilmiştir.
5 Yılını Dolduran Kiracının Tahliyesi Mümkün mü?
Hayır, beş yılın dolması tek başına bir tahliye sebebi değildir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kanun, kiraya verenin sözleşme süresinin bitimine dayanarak kirayı sona erdirmesini açıkça yasaklar.[1] Kiracı ayrılmak istemedikçe sözleşme her yıl aynı koşullarla kendiliğinden yenilenir.
Beş yılın hukuki karşılığı kira bedelindedir. Beş yıldan uzun ya da beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılının bedeli hakim tarafından emsal kira bedelleri de gözetilerek belirlenir (TBK m.344/3). Davanın süreleri ve emsal incelemesi kira tespit davası yazısında anlatılmıştır.
Beş yıl dolmamış olsa bile kiraya veren, kanundaki diğer sebeplere her zaman dayanabilir. Gereksinim, yeni malik, temerrüt ve iki haklı ihtar gibi sebepler kiracı tahliye davası yazısında tablo halinde gösterilmiştir.
| Süre | Kanundaki karşılığı | Tahliye sonucu |
|---|---|---|
| Beş yıl | Kira bedeli emsale göre belirlenebilir (TBK m.344/3) | Yok |
| On yıllık uzama | Sebepsiz fesih bildirimi yapılabilir (TBK m.347/1) | Bildirimle sözleşme sona erer |
| Belirsiz süreli kirada on yıl | Genel hükümlere göre fesih (TBK m.347/2) | Fesih dönemine uyulursa sona erer |
TBK m.347’deki 10 Yıllık Uzama Nasıl İşler?
Belirli süreli kirada önce sözleşmede yazan süre işler. Bu süre bitince kiracı çıkmamışsa kira, her seferinde bir yıl olmak üzere uzar. On uzama yılı tamamlandığında kiraya verene yeni bir hak doğar.
Kanunun bu hakkı tanıyan cümlesi şöyledir: “Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.” Bu cümlenin üç sonucu vardır:
- On yıl, sözleşmenin başladığı günden değil, ilk sözleşme süresinin bittiği günden itibaren sayılır.
- Fesih, on yıllık uzamayı izleyen uzama yılının sonunda ya da daha sonraki herhangi bir uzama yılının sonunda hüküm doğurur.
- Bildirim, hedeflenen uzama yılı kapanmadan önce arada en az üç ay kalacak şekilde kiracıya ulaşmalıdır.
Bu yüzden bir yıllık sözleşmede kiracı en erken on ikinci kira yılının sonunda bu yolla çıkarılabilir. Kanunun tam metni Türk Borçlar Kanunu sayfasında yer alır.
Belirli Süreli Kirada En Erken Fesih Tarihi Örnekleri
Aşağıdaki tablo, farklı sözleşme süreleri için takvimin nasıl kurulduğunu gösterir. Tarihler örnektir, gerçek dosyada sözleşmedeki başlangıç günü esas alınır.
| Sözleşme | On yıllık uzamanın sonu | Bildirimin son ulaşma zamanı | Sona erme |
|---|---|---|---|
| 1 yıllık, başlangıç 1 Eylül 2014 | 1 Eylül 2025 | Haziran 2026 başından önce | 1 Eylül 2026 |
| 3 yıllık, başlangıç 1 Kasım 2015 | 1 Kasım 2028 | Ağustos 2029 başından önce | 1 Kasım 2029 |
| 5 yıllık, başlangıç 1 Mart 2020 | 1 Mart 2035 | Aralık 2035 başından önce | 1 Mart 2036 |
Yargıtay kararlarındaki dosyalar da aynı hesabı izler. 1 Mart 2007 başlangıçlı bir yıllık sözleşmede ilk süre 1 Mart 2008’de bitmiş, on yıllık uzama 1 Mart 2018’de dolmuştur. Kiraya veren 15 Ekim 2021’de gönderdiği ihtarnameyle 1 Mart 2022’de biten uzama yılı için fesih bildirmiş, tahliye kararı onanmıştır.[2]
İkinci bir dosyada 1 Kasım 2007 başlangıçlı üç yıllık sözleşmenin on yıllık uzaması 1 Kasım 2020’de dolmuştur. 1 Kasım 2022’de biten uzama yılı için yapılan ve 16 Haziran 2022’de kiracıya tebliğ edilen bildirim süresinde kabul edilmiş, karar onanmıştır.[3]
ÖnemliÜç aylık süre kaçırılırsa hak kaybolmaz, yalnızca bir yıl ertelenir. Kanun “her uzama yılının” bitimini andığı için bildirim bir sonraki uzama yılını hedefleyerek yenilenebilir.
Belirsiz Süreli Sözleşmede On Yıl Sonra Fesih
Süresi yazılmamış kirada hesap farklıdır. Kira başladıktan on yıl sonra kiraya veren, genel hükümlerdeki fesih kurallarına uyan bir bildirimle sözleşmeyi bitirebilir (TBK m.347/2). Burada ayrıca bir uzama yılı beklenmez.
Genel hükümler, taşınmaz kiralarında fesih dönemini ve bildirim süresini belirler. Fesih, yerel adetteki kira döneminin sonuna, böyle bir adet yoksa altı aylık dönemlerin bitimine denk getirilir ve en az üç ay önceden bildirilir.[4] Fesih dönemleri hesaplanırken sözleşmenin başlangıç tarihi esas alınır, süreye uyulmamışsa bildirim bir sonraki dönem için geçerli olur (TBK m.328).
On Yıllık Uzamada Fesih Bildirimi Nasıl Yapılır?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildirimi ancak yazılı yapılırsa geçerlidir (TBK m.348). Sözlü uyarı, telefon görüşmesi ya da tanık önünde yapılan bildirim bu şartı karşılamaz. Uygulamada tebliğ tarihini ispat etmek kolay olduğu için noter ihtarnamesi tercih edilir.
Bildirimde bulunması yararlı bilgiler şunlardır:
- Kira sözleşmesinin tarihi ve kiralananın adresi
- Sözleşmenin TBK m.347/1 uyarınca feshedildiği
- Feshin hüküm doğuracağı uzama yılının bitiş tarihi
- Kiralananın o tarihte boşaltılması isteği
Aile konutunda ayrı bir kural vardır. Kiracı olmayan eş, kiraya verene bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı olmuşsa kiraya veren fesih bildirimini kiracıya ve eşine ayrı ayrı yapmak zorundadır (TBK m.349).
Bildirimden Sonra Tahliye Davası ve Arabuluculuk
Bildirime rağmen kiracı çıkmazsa sözleşme kendiliğinden boşaltma sağlamaz, tahliye için mahkeme kararı gerekir. Kanunda bu dava için ayrıca bir süre yazılı değildir, ancak Yargıtay 3. Hukuk Dairesi bir zaman çerçevesi çizmiştir:
“Kiraya veren süresinde yapacağı bu yazılı bildirim sonrası davasını ihtarın yapıldığı dönemin bitiminden itibaren bir sonraki dönem kira yılı sonuna kadar her zaman açabilir.”
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E.2025/6170, K.2026/137, 15.01.2026 (onama, oybirliği)
Aynı kararda, davadan önce dava şartı arabuluculuk yoluna gidilmesi gerektiği de belirtilmiştir. Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda arabulucuya başvuru 1 Eylül 2023’ten beri zorunludur ve anlaşma sağlanamazsa dava sulh hukuk mahkemesinde açılır.[5]
Arabuluculuk başvurusunun hangi tarihte yapılacağı tahliye davasında arabuluculuk başlığında ayrıca anlatılmıştır. İzmir’de de bu davalar sulh hukuk mahkemelerinde görülür, şehirdeki diğer taşınmaz uyuşmazlıkları İzmir gayrimenkul davaları yazısında toplanmıştır.
On Yıllık Uzama ile İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Arasındaki Fark
İki yol da kiraya verene tahliye imkanı verir, ancak şartları farklıdır. İhtiyaç davasında kiraya veren, kendisinin ya da yakınlarının gereksiniminin gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu ispatlamak zorundadır (TBK m.350). On yıllık uzamada ise kanun açıkça sebep gösterilmesini aramaz.
Farklar üç noktada toplanır:
- İspat: ihtiyaç davasında gereksinim delillerle gösterilir, uzamada sürelerin hesabı ve yazılı bildirimin varlığı incelenir.
- Takvim: ihtiyaç davası sözleşme süresi dolduktan sonraki bir ay içinde açılır, uzamada önce üç ay önceden bildirim yapılır.
- Sonrası: boşaltılan yerin üç yıl başkasına kiralanamaması kuralı, kanunda yalnız gereksinim ve yeniden inşa halleri için yazılmıştır (TBK m.355).
On yılı dolmuş bir sözleşmede kiraya veren bu yollardan birini seçebilir. Gereksinim ispatı güç olduğunda süre hesabı doğru yapılmış bir fesih bildirimi, ispat yükü taşımayan bir seçenek olarak öne çıkar.
TBK Öncesi Kurulan Sözleşmelerde On Yıllık Süre
Türk Borçlar Kanunu 1 Temmuz 2012’de yürürlüğe girdi. Bu tarihten önce kurulmuş sözleşmeler için 6101 sayılı Kanun bir defalık geçiş kuralı koydu.[6] Buna göre on yıllık uzama süresi o tarihte dolmuş sözleşmelerde kural iki yıl, dolmamış ama kalan süresi beş yıldan kısa olanlarda beş yıl sonra uygulanacaktı.
Bu geçiş süreleri bugün dolmuştur ve 2026 tarihli Yargıtay kararında, 2007’de kurulan ve uzaması 2020’de dolan sözleşmede geçici maddenin uygulanmayacağı belirtilerek bildirim TBK m.347/1’e göre değerlendirilmiştir. Yukarıdaki iki dosyada da 2012 öncesi yıllar uzama süresinin hesabına katılmıştır.
10 Yılı Dolan Kiracının Hakları ve Kira Bedeli
On yıllık uzamanın dolması kiracıyı tek taraflı bir sonuçla karşı karşıya bırakmaz. Kiracı, belirli süreli sözleşmede süre bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunarak her uzama yılının sonunda ayrılabilir, belirsiz süreli kirada ise genel hükümlere göre her zaman fesih hakkına sahiptir (TBK m.347).
Kiraya verenin bildirim yapmadığı her yıl sözleşme aynı koşullarla sürer. Bu dönemde kira bedeli tarafların anlaşmasıyla ya da kira tespit davasıyla belirlenir. Kiracı yazılı bir tahliye taahhüdü vermişse durum değişir, bu belgenin şartları tahliye taahhütnamesi yazısında ele alınmıştır.
NotBu yazıdaki tarihler hesap yöntemini göstermek için seçilmiş örneklerdir. Tebliğ tarihinin belgesi saklanmalıdır, uyuşmazlıkta üç aylık sürenin hesabında bildirimin kiracıya ulaştığı tarih tartışılır.
5 Yılını Dolduran Kiracının Tahliyesi Hakkında Sık Sorulan Sorular
5 yılı dolan kiracı evden çıkarılabilir mi?
Yalnız beş yıl dolduğu için çıkarılamaz. Beş yıl, kira bedelinin emsale göre belirlenebildiği süredir.
10 yıllık uzama süresi ne zaman başlar?
Belirli süreli kirada ilk sözleşme süresinin bittiği günden başlar. Bir yıllık sözleşmede uzama, ikinci kira yılıyla işlemeye başlar.
10 yıl dolan kiracıya fesih bildirimi ne zaman yapılır?
Feshin sonuç doğuracağı uzama yılı bitmeden, arada en az üç ay kalacak biçimde yazılı yapılır ve kiracıya ulaşmalıdır.
Üç aylık bildirim süresi kaçırılırsa ne olur?
Hak kaybolmaz. Bildirim, bir sonraki uzama yılını hedefleyerek ve üç aylık süreye uyarak yeniden yapılabilir.
Fesih bildirimi WhatsApp mesajıyla yapılabilir mi?
Kanun yazılı şekil arar ve tebliğ tarihinin ispatı gerekir. Uygulamada bu nedenle noter ihtarnamesi kullanılır.
Bildirime rağmen çıkmayan kiracı için ne yapılır?
Önce arabulucuya başvurulur, anlaşma olmazsa sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılır.
Kaynaklar
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.344/3, m.347, m.348 ve m.349. ↩
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E.2025/6170, K.2026/137, 15.01.2026 (onama, oybirliği). ↩
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E.2025/5550, K.2026/1404, 11.03.2026 (onama, oybirliği). ↩
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.328 ve m.329. ↩
- 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B/1-a; 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.4/1-a. ↩
- 6101 sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun geçici m.2. ↩